养老院项目项目建议书

养老院项目

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项目建议书

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第一章总论

引言

《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越 来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人 口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年 底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数 的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。

我国老年社区的现状与发展

我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而 且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题 是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和 住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子 女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及 老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专 供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务 的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成 为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年 公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场 需求将不断增长。本文就老年公寓的需求与发展谈谈个人看法。

一、老年公寓需求的不断增长。

1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广 州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个 国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口） 时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口 占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著， 1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以 上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位

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老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3 ％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭 研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和 发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越 多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在 不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且， 目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也 随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高， 而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显 示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的 分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人 的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活， 52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有.8％认为这 种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中， 有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002 年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不 同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以 上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐 养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方， 由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上 180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成 为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢 老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老 看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭 的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调

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查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希 望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由 于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以 老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。 据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口 总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海 市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18 期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这 一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年 公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰 装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发 展又可以增加就业，引发商机。

二、中国老年公寓的特点

老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛 不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生 活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活 习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的 模式。我们应按照中国制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、 老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。

1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会， 不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA） 的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自 理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设 施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅； 专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智

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力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤 等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅 模式大体上可以划分为四种：式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的 住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实 际上分为两种：家庭和个人融资；和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实 际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居 老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或和社会资助）。 3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”， 从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓 宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、 一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。 居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱 乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特 别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能， 这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

4、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的 规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济 和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经 济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需 求为主，而不能片面追求规模与档次。

5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与 公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、 返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要的支持以及社会各方面的 资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方以及社会出资予以建设。

三、老年公寓（老年社区）的现状与问题

老年公寓特别是的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累 了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求 的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，

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是北京市规模最大的老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万 平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设 施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓 的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市2001年底全市共有养 老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养 老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公 寓的发展和特点打下了良好基础。

但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题 和需要改进之处。

1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构 的老年人约占老年人总数的5％左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1 万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比 重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老 机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公 寓的需求。

2、老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各 个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的 建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远 离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等， 这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但 是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。 如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中 外房地产导报》2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人 口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格 为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元 （《老年住房专题会议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收

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入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能 力。

4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境 优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利 院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 5、和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机 构存在资金投入不足、管理不善等问题。

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较 长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020 年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老 龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左 右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老 龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。 据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子 女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪 穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需 求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的 社会问题。

二、西安市老年人口情况和老年公寓情况：

西安市场现在60岁以上的老年人口37．8万人，占全市总人口的14．2％， 西安市托老的需求，市场很大。目前西安市有证的老年公寓有4家（其中已包 括丹阳市、扬中市、扬州市），床位不足四千张，占市区老龄人口的1%，跟国 外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。以前老年公寓入住率不是很 理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

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三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4

种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方 位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。 我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养 老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供 的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、 陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾 的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。 因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为 照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院， 这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情 况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和 生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一 些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到办得敬老院，一 些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个 方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场 所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也 要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人 与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人 活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外 健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实 施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、 健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有 着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消 费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

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五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：

房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个 老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠有：电 费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元， 民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年 公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取， 打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资10000平米老年公寓的分析：

投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住 宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人， 每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294 约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不 做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣传：

做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在西安市 三年大变样，这个阶段，大投资，肯定支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给 我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级 领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公 司的整体形象加分。

八、经营思路：

一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。 说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术， 主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的 经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，有好多 企业也在追加投资此事业，现在西安市的老年公寓市场远远 没有饱和，确实是一个良好的时机。

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十、综合考虑：

我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气 旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫 爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定 是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大， 要有建设百年企业的雄心和韬略。

十一、提高老年公寓效益的对策思路：

理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只 有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降 低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享配套设施；抓好前期投入， 考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优 势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务， 达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以 免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到： 增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的 需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需 求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受， 在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动， 我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有 补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓 的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。

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第二章、项目概况

项目名称：老年公寓 建设单位：某有限公司

项目建设地点：西安市户县上党镇东贪村

一、、企业简介

名称：某有限公司

住所：西安市户县上党镇东贪村 法定代表人：

注册资本：1000万元人民币 企业类型：有限公司

二、、项目申请报告编制的依据

公司受某有限公司的委托，编制该公司开发的老年公寓项目研究报

告，报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规、和西安市有关政 策、定额标准以及有关文件规定。报告的基础数据和资料来自西安市、户县有关 部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及我公司调查得到的资料和信息。 具体内容为：

1、国家发展计划委员会计办投资(2002)15号《投资项目可行性研 究指南》

2、国家计委等计投资(1993)530号《关于印发建设项目经济评方法与参数 的通知》及《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》

3、建设部于2000年9月颁布《房地产开发项目经济评价方法》 4、西安统计年鉴(2007)

5、某有限公司提供的资料有：

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a、某有限公司《企业法人营业执照》 b、某有限公司《前期规划设计总平面图》 d、项目的其它相关资料

三、项目申请报告编制的主要内容

根据委托方的要求，力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则， 以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案 的技术、功能、经济等方面进行分析，确定合理的建设规模，估算项目投资，并 进行必要的效益分析和风险分析。

1、投资环境及市场分析

2、项目提出的背景、投资的必要性和意义 3、项目选址及其依据

4、项目建设规模及建设内容 5、项目配套设施 6、项目施工进度计划 7、投资估算和资金筹措 8、项目经济效益分析及评价 9、项目风险分析

四、项目申请过程

公司受某有限公司委托承接本项目后，组织有关人员到现场及相关

地点进行认真的踏勘和调查，在搜集了地质、地貌、交通、供电、供水、排污等

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资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性、项目实施的 经济性等方面进行了充分的论证，在此基础上形成了项目申请报告。

五、主要结论

1、某有限公司注册资金达1000万元，公司法定代表人xxx。

2、项目的实施将进一步完善户县上党镇东贪村基础设施功能，为户县上党 镇经济发展提供新动力，为吸引外资提供新磁场，为积聚人才提供新平台，对合 理利用城市建设用地、提高土地利用率，改善社区环境，优化城市布局、美化市 容市貌都具有积极的意义。

3、本项目选址位于西安市户县上党镇东贪村，项目位于木马路。总规划占 地9万平方米，规划总建筑面积4570平方米。

本项目所在地区城市基础及公共配套设施齐全，自然环境优美，交通便捷， 项目市场前景和预期价格较为有利。

4、项目概算总资金1309．84万元，其中土地费用300万元、建筑安装工程 费用590万元、前期费用109．44万元、财政及事业性收费59。3万元、配套工 程费、131．1万元基本设施费用120万元。

项目现有资金为注册资本金1000万元,占总投资额万元的76%。

5、本项目预计销售总收入为2579800元，。可实现利润1128200元，投资利 润率为8。4%。

综上所述，某有限公司实施本项目可以实现丰富的经济效益和优良

的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。同时某有限公司具有较强

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的技术力量和经济实力，确保本项目的顺利实施。

六、项目提出的背景、投资的必要性和意义

1、项目提出的背景

2、项目实施的必要性和意义 七、市场分析

1、老年公寓养老市场总体分析

随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，

我国老年人口将达到1.4亿;再过10年，将达到1.63亿;再过20年，将达到2.3 亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。 近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市 的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11 %，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。市场景气，潜力巨 大。十一五期间西安人口老龄化压力将显现西安十一五”人口和计划生育 事业发展规划》日前出台。《规划》指出，“十五”期间，西安市低生育水平继续 保持稳定下降，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模 达2。78万。而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超 过14。2%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。

来自西安市老龄委的数据：2011年西安老年人已突破32万。随着老龄化社 会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将 开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经 济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养 老问题，成为社会各界广泛关注的问题。

目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保 健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老

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人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6% 的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。

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以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”， 该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区 服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那 么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。 (3)、支付能力保障

随着经济持续发展，西安市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生 活质量得到进一步改善。2011年最新统计结果显示，上半年西安市城市居民人 均可支配收入达12369元，比去年同期增长12.3%。调查显示，从收入构成来 看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐 减弱。1-5月西安市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增长14。7%， 高于可支配收入增长速度2。4个百分点。

而另一方面，西安市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保 障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元， 比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。

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西安市提高退休人员养老金待遇的统一部署，西安市分别退休人员的基本养老 金，并计划明年进一步上调。在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次西安 市基本养老金调整为每年连续调整。据悉，每次调整后，西安市退休职工每月的 养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30％ 左右。

《市场结论》

通过以上分析，我们可以看出，西安对于养老服务社区存在着庞大的市场需 求，在西安市现有的32万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服 务社区怡养天年，最起码要建设25个“碧云”这样规模的养老服务社区，才能 基本满足需求。因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展的重头

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戏，“碧云”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群， 并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“碧云”肯定会在老年 产业上创造奇迹。 4、主要竞争情况分析

（1）、养老服务市场的竞争分析

经过详细的市场调查，我们发现目前的西安市场尚无专门的养老服务社区， 也就是说，对于即将开发的“碧云养老服务社区”而言，西安市场基本并不存在 行业竞争者和品牌竞争者。可以说，“碧云”的这一项目将要开垦的几乎是一片 处女地，这对于“碧云”公司的进入无疑将是一个极其有利的局面。

但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。西安以及周边 地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如南京、常州、苏州老年公寓、老年 休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服 务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人 员素质，还是从服务质量等方面都无法满足西安“养老市场”的需求，这预示着 “碧云”的进入将面临巨大的市场空间。

社区养老的优势：1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子 女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感； 5.缓解社会养老的压力，减轻的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空 间；

当然，面对如此大的商机，不可能只有“碧云”独具慧眼，各方发现机遇的 投资者也都蠢蠢欲动：也许是看到了西安市民对老年公寓环境的偏爱，“随着 老龄化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老为基础，社区养老、机构养 老为补充，为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。老年产业也是朝阳产 业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。

据了解，在10年前，西安全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城 市孤老等特殊群体开放。近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对 象也开始多元化，西安现有老年人口32万人，但各类养老机构总床位数仅为4 仟张，不到老年人口的1％，兴办养老机构是必然趋势。

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面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。采取民办公助的形 式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。民营企业家投资，建设新的效大 规模建筑面积的老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；社区的养老服务机 构也不断出现。

可以预见，在西安市社会经济持续快速增长的背景之下，对社会保障机 制发展而一定会重视及一系列配套举措的实施，加上城市化带动，今后一段时期 该市场将获得快速发展。也为推动包括本项目在内的市场发展带来了机遇。

八、项目选址及建设条件

1、项目场址 2、场址建设条件

项目单位数值

历年平均气压hPa1014 历年平均气温℃15.2 极端最高气温℃37.6 极端最低气温℃-12 历年平均相对湿度%78 历年平均降水量mm1230.9 历年一日最大降水量mm170.9 年平均风速m/s2.8 风向

年主导风向为E风，其次

为SE和NE风

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19年-2005年西安市五十年气象累年资料

类别项目极值单位出现日期

夏季平均气温26.5℃ 冬季平均气温3.8℃

气温

夏季绝对最高气温40.9℃ 冬季绝对最低气温-12.0℃ 最热月平均相对湿度82%7月

湿度

最冷月平均相对湿度71%1月 年平均降雨量1072.8mm

月最大降雨量618.1mm69年7月

雨

日最大降雨量265.5mm

一小时最大降雨量68.5mm 极大风速32m/秒年8月13日 风荷载33.9千克力

全年主导风向及频率东风频率9次

风

冬季主导风向及频率

东南偏 南风 夏季主导风向及频率 东南偏 东风

雪最大积雪深度34cm84年1月19日

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55年1月16日，69年2

月5日和6日

72年年7月2日22时35分—3日21时 80年8月29日17时40

分—18时40分 频率9次

频率9次

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冰雹年冰雹最多日数2天1958年 雷暴年雷暴最多日数48天19年 2、工程地质条件

1)地质概况

项目拟建场属于平原地貌，地基土主要以粉质粘土为主，根据区域地质资料， 场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。

2)土地性质综述

本项目地形整体条件较完备，已满足了上水道、下水道、路通、电通、通讯 通、煤气通，是较理想的建筑用地。

3)环境污染状况

该案地空气、水质、土地没有污染。 4)地块周围交通条件

镇内公路作为城市的骨干交通线，没有大量的车流会带来噪音污染，通往市 区的交通主要是公交通直达市区。。

综上所述，该地块是较理想的住宅建筑用地。该地块在污染、噪声、交通上 处于优势，但在景观上现处于劣势，如果加强对这方面的投入，在此地盘上可能 建高品位公寓楼。

九、项目建设规模及建设内容

1、建设规模

总用地：90000平方米 建筑面积:4570平方米。

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2、规划控制性指标

容积率：0。051 建筑密度：3% 绿地比例：94。9%

3、建设内容

住宅面积：3000平方米 公建面积:1570平方米 4、主要经济指标

项目总投资额为1309．84万元，详见附表一。

总成本估算

附表一单位：万元 序号名称标准费用小计 一土地费300 1土地出让费300 三前期费用109．44

1规划设计费1万元/公顷10 2管网设计费6.5元/平方米58 3地质钻探费2.5元/平方米1．2 4测绘费3500元/公顷5．2 5设计费15元/平方米6．8 6编标费0.35%(造价)2．07 7招标费0.14%(造价)0．83 8质监费1.7‰(造价)1

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9监理费26‰(造价)15．34 10场地准备10元/平方米9 11其它

四财政事业性收费59．3

1城市建设配套费105元/平方米48 2白蚁防治费2.3元/平方米1．1 3规划管理费4.5元/平方米2．1 4档案管理费6元/平方米2．8 5审图费1.5元/平方米0．7

6房管及有关物价收费10元/平方米4．6 五建安工程费用590

1住宅、公建用房1300元/平方米590 六配套工程费131．1

1道路工程费25元/平方米12 2绿化工程费30元/平方米270 3给水工程费30元/平方米14 4排水工程费10元/平方米4．6 5供电工程费150元/平方米69 6公共照明工程15元/平方米6．9 7小区环卫及综合信息10元/平方米4．6 七基本设施配备。120 1床、床头柜和一人一格的

800元*300

衣橱

2床上用品700元*30021

3室内每人一个圈椅200元*3006 4电视每房间一个1000元*20020

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5活动室设施家庭影院一套3 6

麻将桌20个，健身器材

20件10

餐饮设施、消毒柜，冰箱

一台

8洗衣设备3010 9洗澡设备8 10办公设施8 11面包车一部20 八合计1309．84

项目经济分析

项目计划建设期14个月

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率80%。

床位费四人间350×12×300×80%=1008000元。 2、服务费200×12×300×80%=590000元 3、餐费260×12×30×80%=748800元 4、其他、100×12×30×80%=288000元 以上收入计2634800元

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做3万元的资产折旧，25000元 意外损耗，保守收入2579800元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付150万元，可60%用于 抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

二、养老机构年度运营投入

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7

或赞助单位的

捐赠1

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1、员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元 副院长兼采购1人计2000×12=24000元 护理员10人计1200×12×15=144000元 厨师2人计1200×12×2=200元 以上共计14人计242400元。

2、伙食费成本300×300×12=1080000元。 3、水电费400×300=120000元 5、办公费用600×12=7200元 6、设备耗材、维护等2000元 以上投入合计1451600元。

利润总额为2579800元-1451600元=1128200元，全部投资利润率为8。4%。

十、项目配套设施

1、基础设施条件

1、供电

区域内供电由城市供电网络供应，该项目可从此接入。小区内有电力、照明、 防雷接地、火灾自动报警及联动控制等。

2、供水

1)水源：分别从周边城市道路上的市政给水管网引入两根DN250管入基

地，在基地内构成环状给水管网。

2)系统：多层及商业采用市政给水管直接供水，高层住宅采用变频供水。

最高日用水量：1635m3/d，最大时用水量：110m3/h。 3、排水

1)最高日污水排放量：10m3/d。

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2)室内污废水合流，设专用透气系统。

3)室外雨、污分流，雨水采用有组织收集排水。

4)污水经过管网收集后排入市政污水管网，雨水经过管网收集后排入市政

雨水管网。 4、通讯

考虑采用可视电话系统并与宽带接入方式的互联网终端结合设计，真正实现 远程多媒体信息交换的功能。

拟在本小区内计算机局域网络系统，在本小区管理中心建立计算机智能平 台，为小区用户提供各类信息和服务。本局域网通过光缆与市广域相连通 internet网。

5、有线电视系统

有线电视系统采用邻频传输技术，利用分配分支传输系统，要求终端用户电 平为73±58db。小区住宅每户设二个终端插座。

6、燃气

供气由于西安市天然气管道已铺设到位，本项目可通过主管接入。本工程为 居民小区，煤气主要供居民生活使用，由市政管网提供≤0.5Mpa的低压煤气。 2、生活方便状况

1、交通状况：

区域位于西安市交通公交线路较发达。 2、商店购物

项目周边有超市、小商品市场及本项目的配套商业用房。 3、文化娱乐

项目周边有休闲、文化娱乐场所。 4、银行、邮局

中国银行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行在地域周边都有网点。 邮政信箱由邮局设置。 5、学校、医院

项目周边有医院、小学、中学，均有公交车直达。

十一、人民防空与抗震

1、人民防空

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根据国家规定，该项目应建人防地下室，但人防地下室对土质的要求和周边 地形的要求较高，建议该项目按有关规定交纳异地建设费，由西安市根据本部区 及周边小区需求，统一规划异地建设。 2、抗震

高层住宅楼，建筑结构安全等级为二级，建筑物重要性为乙类，抗震设防烈 度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组，拟建场地 为Ⅱ类建筑场地，设计特征周期值为0.35s。多层部分为框架结构7度抗震设防； 商场为框架结构，抗震等级为三级。由于目前地质报告尚未出来，建议该项目委 托专业机构进行场地评价，指导结构设计。

十二、环境保护与节能

1、环境保护

1、编制依据

中华人民共和国环境保

中华人民共和国大气污染防治法实施细则 中华人民共和国水污染防治法实施细则 中华人民共和国环境噪声污染防治法

《建设项目环境保护管理条理》中华人民共和国令第253号 1998.11.29

《关于印发（关于加强建设项目环境保护管理的若干规定）的通知》（江苏 省环委会苏环委[98]1998.1.4）

《关于印发（江苏省排污口设置及规范化整治管理办法）的通知》江

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苏省环保局（苏环控[1997]122号）

《江苏省排放污染物总量控制管理暂行规定》江苏省1993年38 号令

《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.2—2.3）

《环境影响评价技术导则（声环境）》（HJ/T2.4-——1996）

2、本项目为住居建筑项目，建设过程中会对环境产生一定的污染，主要是 噪音、粉尘和建筑垃圾，本项目在施工中将通过控制作业时间、对产生噪声较大 的机械设备加装必要的隔音装置、对粉尘采用喷水降尘、对建筑垃圾集中排放至 指定地点等措施以最大限度减轻上述危害。项目建成后的污染源主要是生活污水 和生活废弃物，项目建设时将采用新型组合化粪池、隔油池、毛发聚集井等小型 污水处理构筑物对生活污水进行预处理后，经污水管网排放；生活废弃物实行袋 装化，集中堆放，由物业管理人员统一运送到城市垃圾处理场进行处理。

住宅厨房烟道设计应采用防火型集排式烟管道新标准。按照《住宅防火型烟 气集中排放系统》要求，在设计中提高排烟管道壁强度，对构造措施、安装方法 进行调整。同时增加了烟气倒流回阀和防火隔离门的要求，作为执行消防、通风 系统有关标准强制性条文而设计的关键部件，可以有效地防止串味、串火，是烟 气集中排放不可缺少的核心配件。

综上所述，通过采取上述措施，并注意运用绿化手段来改善工作环境，本项 目可以满足环保法规的有关要求。

项目建成后通过采取上述措施，本项目基本可以满足环保法规的有关要求。

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2、节能

“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活

已显得越来越重要。新建住宅要贯彻节约用地、节约能源的方针。本项目将 严格执行《民用建筑节能管理规定》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JG134-2001、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93等国家相关规范，从以下几 个方面采取约措施：

1、墙体

围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。 控制建筑体形系数小于1.32，保温砂浆进行外墙粉，适当增加外墙保温隔 热效能，提高热阻,采用先进的保温装饰一体化产品,按节能75%的要求对墙体进 行保温。

2、门窗

适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风；设置可调 节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，以便 于冬季日照，特别对西向、南向窗户要更加重视。

3、屋顶

由于太阳辐射对屋面产生的影响最大，采用坡屋顶，在屋面层增加挤塑泡沫 板进行隔热，利用阁楼通风隔热。

4、材料

本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使

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用寿命长的节能型双玻塑钢窗，提高门窗的气密性。积极推广使用保温隔热、隔 声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重，并有利抗震。

5、采光

尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照；采用高效照明

光源及灯具，室外采用节能型钠光源照明。

6、电气

灯具采用高效节能荧光灯。 荧光灯管采用电子镇流器。 变压器采用环氧树脂干式变压器。 7、给排水

生活冷热水管材均按国家及地方的规定采用建筑给水管材（钢塑复合管）， 性价比较高。

所有用水设备如龙头、大便器等均采用节水型产品。

对明露管道节所有热水管道均按规定作保温处理，以减少热量损失。

十三、消防措施

1、设计依据

1、《建筑设计防火规范》【GBJ16—87】

2、《高层民用建筑防火规范》【GB50045—95】（2001） 3、《建筑灭火器配置设计规范》【GBJ140—90】（1997） 2、消防系统

1、水源：

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消防水源取自盛丹路市政给水管网，采用DN250进水。

2、消防水量：

室外消防水量15L/S 室内消火栓水量10L/S

3、室外消火栓系统：

室外消火栓系统采用DN150市政管网进水，消防管在基地四周形成环

网，并设室外地上式消火栓。

4、室内消火栓系统：

本设计高层住宅设室内消火栓系统，并设消防水泵组。消防泵进水直

接由市政管网抽吸，设消防水泵接合器1套。消火栓分布在电梯前及公共走道。

5、管材

消防管采用热镀锌钢管，丝扣连接。

6、火器配置：

在住宅楼梯间及机房手提式磷酸铵盐灭火器。

十四、项目招标投标管理

根据国家现行《建筑法》、《招投法》及《江苏省建设工程招标投标管理办法》、 西安市建设工程招标投标有关规定，本项目设计、监理、施工单位选择应进行招 标择优。

1、西安市有关施工公开招标操作过程

1、办理招标申请

申请材料包括：招标申请表，项目报建登记表，立项批文，“绿色图章”许

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可证，抗震设防审查证书，施工图设计审查批准书，建设工程规划许可证。

2、起草招标通告、招标文件并送招标办审查

3、发布招标通告，根据规定时间受理报名、资格预审及确定投标人 4、发放招标文件、图纸给投标人，准备投标文件 5、选择具备资格的单位编审标底 6、召开标前会议 7、开标前评委抽取

8、按规定时间进行投标、开标、评标、定标活动

9、交纳招标管理费，填写中标通知书，经招标办审核后发给招投标双方。 10、工程合同签订

《西安市建设工程施工招标投标文件》内容主要包括：招标文件审查表，投 标邀请书，第一章投标须知，第二章合同主要条款，第三章技术规范，第四章图 纸、技术资料及附件，第五章投标文件表式。

项目委托方在项目建设的过程中将严格执行国家、江苏省、西安市招标方面 的有关规定，就有关招标的项目、范围、组织形式、方式及招标估算金额等方面 有了初步计划。 2、项目招标基本情况

1、招标范围

本项目招标范围主要为住宅、公建和配套设施及道路、绿化等设施，合计建 筑面积44570平方米。全部的固定资产投资估算为17506。59万元。

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2、招标组织形式

根据建设单位的具体情况，拟采用委托招标形式进行土建施工招标和水电施 工招标。

3、招标方式

本项目由企业投资，故工程建设采用公开或邀请招标方式进行招标。 3、招标初步方案

1、建设项目拟划分若干标段，住宅为一个标段，公建、配套设施及道路、 绿化等设施为一个标段。

2、按标段分别招标。

3、招标领导小组及评标机构由项目负责人组织。

十五、项目施工进度计划

该建设项目总用地90000平方米，总建设面积约4570平方米。根据当地市 场形势结合项目实施情况，计划建设期为14个月。充分分析可能产生的人为因 素、技术因素、资金等因素，采用一定的组织措施、合同措施、经济措施、技术 措施和信息管理措施。动态地对目标工期进行控制，保质保量按时完成项目。

项目进度计划内容主要包括：项目立项报批，其它前期准备工作，工程勘察 与设计，建安工程施工(含室外工程)，竣工验收并交付使用等。

本项目实施进度计划安排见下表：

时间实施内容

2011年9月项目申请、前期准备 2011年9月

申请《建设用地规划许可证》

《土地使用许可证》

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2011年10月项目规划 2011年10月地质勘探

2011年10月－2011年11月建筑设计

2011年11月

2011年10月－2011年11月土地平整

2011年10月－2011年11月隐蔽工程及道路、围墙建设 2011年12月－2012年12月建安工程施工

2013年1月-2013年2月室内装修基本设备安装

鉴于项目建设规模较大、建设周期相对较长，拟考虑在项目前期及设计阶段 统一运作，进入建安工程施工阶段后，对工程实体内容实行分段开发建设，分段 交付使用。

申请《建设工程规划许可证》

工程建设项目招投标

十六、组织机构及营销管理

1、组织机构

本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。管理单位 为某有限公司，实行总经理负责制，下设企管部、财务部、服务部、销 售部。 2、劳动定员

某有限公司该项目管理人员拟设有员工14名，拥有多各技术职称的 技术人员，其中高级职称1人，中级职称10人，初级职称1人。 3、营销管理

营销策划是营销管理的关键一环，是决定项目价值实现程度的重要因素，该 片区服务管理成本较适中，相对收费也适中；客户的覆盖面很广，只要收入达到

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一定程度，就有能力入住，所以客户群的社会成分较广。需要通过强卖点的提示 和推广实现项目预期利润。具体策划如下：

1、确定项目整体形象

整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居民生活方式协调， 注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通从规划、设计、营销、管理等方面 突出主体形象。

2、“卖点”分析

(1)、服务区不是简单绿化，应有突出的环境特点；

(2)、配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方 面的需求与沟通；

(3)、管理更加完美，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。 (4)、准确的市场和价格定位。

在本项目的日常管理中要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作： 1、让管理由“后续部分”变成“先行官”，从全过程管理和服务的角度提出 意见和建议，以使服务更符合使用者的需要。

2、把一般意义上的“售后服务”工作做好。对设施及其设备、市政公用设 施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目分别进行及时有效地维护、 修缮与整治，不断提高服务档次，创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和休 戚环境。

常去访问入住户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，

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把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、信赖的合作伙伴关系。

4、不确定性分析

影响项目期望利润的指标依次是销售价格，销售率，建设周期和建设成本。 该项目实施中，销售策划占很重要地位，介于支持本项目，建议把握好销售 策略，严格控制建设成本，执行合同工期，杜绝因工期延误而造成的损失。

综上所述，该项目在财务分析上是盈利的。

十七、项目社会效益评估和项目申请结论

1、项目社会效益评估

1、项目的建立，扩大了城市设施和基础设施的供给，对城市的发展起到了 积极的作用。

2、有利于某有限公司进一步实现潜在效益，为企业的发展提供必要 的资金。

3、有利于实现城市社会保障机制设施的综合和高效利用，有利于该地区形 成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化城市住居区。

4、对优化项目所在地的区域环境、提高附近居民的起居生活质量以及改善 城市的形象都具有积极的意义。 2、研究结论及建议

1、主要研究结论

本项目建成后，西安市形成一个全新的社会保障场所、雅致的园林景点、秀

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丽的自然景观与功能齐全、配套完备的公共服务设施，无疑将形成一个新的修养 胜地，既美化了市容又改善了投资环境，具有良好的社会效益和环境效益。

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施工组织设计

本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。

一、 工程概况：

西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。

本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。

本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。

本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪±0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。

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本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。

本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。

本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。

本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。

本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。

本工程设计照明电源采用BV－2.5铜芯线，插座电源等采用BV－4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。

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二、 施工部署及进度计划 1、工期安排

本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图－1（施工进度计划）。

2、施工顺序 ⑴基础工程

工程定位线（验线）→挖坑→钎探（验坑）→砂砾垫层的施工→基础砼垫层→刷环保沥青 →基础放线（预检）→砼条形基础→刷环保沥青 →毛石基础的砌筑→构造柱砼→地圈梁→地沟→回填工。

⑵结构工程

结构定位放线（预检）→构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）→砖墙砌筑（＋50cm线找平、预检）→柱梁、顶板支模（预检）→梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）→砼浇筑→下一层结构定位放线→重复上述施工工序直至顶。

⑶内装修工程

门窗框安装→室内墙面抹灰→楼地面→门窗安装、油漆→五金安装、内部清理→通水通电、竣工。

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⑷外装修工程

外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。

三、 施工准备 1、 现场道路

本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。 场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。

2、

机械准备

⑴设2台搅拌机，2台水泵。

⑵现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1

台对焊机。

⑶现场设木工锯，木工刨各1台。 ⑷回填期间设打夯机2台。 ⑸现场设塔吊2台。 3、施工用电

施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。

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3、 施工用水

施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。

4、

生活用水

生活用水采用自来水。 5、

劳动力安排

⑴结构期间：

瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。

⑵装修期间

抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。

四、主要施工方法 1、施工测量放线 ⑴施工测量基本要求

A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位

B、根据工程特点及＜建筑工程施工测量规程＞DBI01－21－95，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差±12，边长相对误差1/15000。

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C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。

⑵工程定位

A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）

轴线。

B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。

C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。 D、水准点：建设单位给定准点，建筑物±0.00相当于绝对标高1110.500m。

⑶基础测量

A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。

B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑

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直法直接投测各轴线。

C、标高由水准点引测至坑底。 ⑷结构施工测量

A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。

B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。

C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。

2、基坑开挖

本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。

开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。

人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。

挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。

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3、砌筑工程 ⑴材料

砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。 砂浆：±0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。

⑵砌筑要求

A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。

B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在10％－15％。

C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝8－12mm。

D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。

E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。

F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。

G、砖墙按图纸要求每50mm设置2φ6钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。

H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。

4、钢筋工程

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⑴凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。

⑵钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。

⑶板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。

⑷钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。

⑸所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。

5、砼工程

⑴水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。

⑵ 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。 ⑶投料顺序：石子→水泥→砂子。

⑷本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于

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振捣器作用半径的1.5倍。

⑸砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。

6、模板工程

⑴本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。

⑵模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。

⑶本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。

6、

架子工程

⑴本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。

⑵ 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。

⑶为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。

⑷为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。

⑸外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。

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⑹结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。

7、

装饰工程

装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。

1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。

2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。

3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。

4、油漆、涂料施工：

油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。

墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。

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为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。

8、

楼地面工程

楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。

做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护4－5天后，才能进行上层施工。

10、层面工程

1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。

2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R≥150mm圆角。

3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。

4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。

11、水、暖、电安装工程

⑴管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。

⑵水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。

⑶电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用

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线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。

⑷ 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。

⑸灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。

⑹做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。

五、预防质量通病之措施

本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。

创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：

1、砖墙砌体组砌方法：

⑴、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。

⑵、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度： ①、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于

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12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。

在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的70－75％，所以要保证水平灰缝厚度在8－12mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？

A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。

B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。

C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。

D、要选砖，将过厚的砖剔掉。

E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。

②砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。

规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80％，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80％以上，竖缝饱满度满足60％以上时，砌体强度较不饱满时，要提高2－3倍，怎样保证灰缝饱满度呢？

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A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。

B、水平缝用铺浆法（铺浆长度≤50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。

C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。

D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15％含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。

③注意砌砖时的拉结筋的留置方法：

砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根Ф6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均＜100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设2Ф6拉结钢筋，每边伸入墙内＞100cm。

2、预防楼梯砼踏步掉角：

楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：

⑴踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。

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⑵踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。

3、楼梯弊端的预防： 防止踏步不等高：

踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：

⑴仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。

⑵浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。

⑶如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。

4、堵好脚手眼：

堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：

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⑴将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。

⑵将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。

⑶用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。

⑷砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。

5、散水砼变形缝的做法：

砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。

好的做法是：

⑴、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；

⑵砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。

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⑶当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。

6、卫生间地面漏水的预防：

⑴现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。

⑵找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。

⑶找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。

⑷防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。

⑸粘结层：用1：20水泥砂浆厚≥20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。

7、管道根部的渗漏预防：

⑴、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。

⑵、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。

⑶、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。

⑷、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管

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上翻150mm并与管子贴粘牢固。

⑸、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：2－1：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。

⑹、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。 8、门窗固定用木砖的改进：

木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距≯1.2m。

这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。

⑴、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。

⑵、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。

9、塑钢窗之固定：

⑴、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置： 距框角≯180mm； 间距≯600mm。

眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安

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全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。

⑵、连接点的钉固方法：

墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。

⑶、固定门窗框用的连接铁板与钉接：

①、连接铁板条：其规格为：（长×宽×厚）≥140mm×20mm×1.5mm

射钉规格为：（直径×长）≥3.7mm×42mm 或金属胀锚螺栓：（直径×长）≥8mm×65mm

施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。

②、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径≥5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。

⑷、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L： 为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：

①、采用镀锌钢板制作连接铁板条。

②、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。 ③、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予

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以封闭以免雨水浸入。

10、给水管道施工

给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：

⑴、管子接口：

①、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。

②、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。

⑵、安装 ①、

安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。

并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。

②、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。

⑶、下料：

管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差≤5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实

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量。

⑷、水压试验：

①、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。 ②、压力表必须精确，使用前要进行校验。

③、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。

④、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。

11、注意配电箱的产品质量验收：

市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：

⑴、不设零线；

⑵、没有设置零线与保护接地汇流排。

这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。

为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。

12、插座接线：

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⑴、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。 ⑵、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。

13、电器的接地

电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。

从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。

六、工程进度计划 工期控制：

要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。

为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。 1、基础施工阶段：

自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计

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要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。

2、主体施工阶段：

自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。

主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。

3、装修施工阶段：

自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。

4、安装工程施工阶段：

自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对地完成水暖、电安装工程施工任务。

5、工程收尾交工阶段：

本阶段主要做好成品保护及清理等工作。 七、施工平面布置（见附图）

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施工平面布置原则是：

1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；

2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。

3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；

4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。

5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。

八、施工组织措施

本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。

㈠、确保工程进度、实现合同工期的措施： 1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工） 控制工期目标330天；

其中：±0.00以下工期目标45天；

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主体结构工期目标：90天； 内、外装饰工期目标：80天； 水暖电安装工期目标：90天； 收尾工期目标：10天。 2、确保工期目标的措施：

⑴、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：

项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；

技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；

解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；

料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；

财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；

⑵、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；

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⑶、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；

⑷、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。

㈡、确保工程质量，实现人同质量目标措施： 1、质量目标：

工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。 其中：基础分部工程质量目标：合格； 主体工程质量目标：合格； 装饰工程质量目标：合格； 屋面工程质量目标：合格； 门窗工程质量目标：合格； 地面楼地面工程质量目标：合格； 给排水及供暖工程质量目标：合格； 电气、照明工程质量目标：合格； 2、确保工程质量目标计划实现的措施：

⑴、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明 项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；

技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确

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保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；

总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；

有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；

有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；

⑵、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；

⑶、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；

⑷、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛

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盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；

⑸、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关： 把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场； 把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；

把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；

⑹、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；

⑺、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。

㈢、确保安全目标实现，保证安全施工的措施： 1、安全目标计划：本项目施工全过程中 ⑴、消灭重伤事故 ⑵、消灭伤亡事故 ⑶、消灭多人事故 ⑷、轻伤事故率：2‰ 2、确保安全生产的措施

⑴、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产

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分工明确，职责分明；

项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。

技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。

总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。

有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。

专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。

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班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。

⑵、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。

⑶、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。 ⑷、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。

⑸、

每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由

有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。

⑹、五大专业工种持证上岗

⑺、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。

㈣、现场文明施工措施： 1、现场文明施工指标：

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⑴、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；

⑵、工完场清、随时清 、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；

⑶、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。

2、确保现场文明责任制： ⑴、明确现场文明施工责任制； 项目经理：负布置；

有关工长：负清场责任、督促、奖评责任； 有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任； 总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。

⑵合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。

⑶、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。

㈤、综合考评

按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。

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九、工程质量控制标准 ㈠、质量标准 1、分项工程 （1）、合格：

①、保证项目，必须符合相应评定标准的规定

②、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；

③、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80％以上，建安工程有80％以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。

（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。

①、返工重作的，可重新评定质量等级；

②、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；

③、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。

2、分部工程

⑴、合格：所含分项工程的质量全部合格；

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3、单位工程：

⑴、合格：①所含分部工程的质量全部合格；②质量保证资料应符合本标准的规定；③观感质量评定得分率达到90％以上。

②质量保证资料应符合本标准的规定； ③观感质量评定得分率达到90％及其以上。 ㈡、工程分解体系：（见附图） ㈢、目标体系： 1、目标保证体系：

工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。

2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。

本住宅楼，其目标体系制定如下：

⑴、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。

⑵、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。

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⑶、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。

⑷、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。

⑹、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。

⑺、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装`上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。

⑻电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。

3、质量目标制定：

⑴、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。

⑵、质量目标制定依据：

①、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；

②、有关法规、标准、定额；

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③、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料； ④、生产要素的实际状况与动态； ⑤、设计要求与有关说明。

⑶、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下： ①、基础分部工程的分项工程质量目标如下图： ②、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。

㈣、目标控制与管理：

1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。

2、实行目标管理或控制，要有两个条件

其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。

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其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。

⑴、工程施工体系（生产体系）： ⑵、质量控制与管理体系（组织体系）： ⑶、质量控制与管理法规体系： 3、施工阶段质量控制的全过程： 4、施工阶段质量控制原则：

⑴、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；

⑵、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；

⑶、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；

⑷、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。 5、施工阶段质量控制依据： ⑴、有关原材料技术标准； ⑵、有关构配件取样试验标准； ⑶、有关技术鉴定书； ⑷、有关操作规程； ⑸、有关规范及验收标准。

㈤、施工阶段工程质量管理与控制方法： 1、有关技术文件的编制与审核：

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这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。

⑴、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明； ⑵、编写开工报告并审核上报；

⑶、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；

⑷、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；

⑸、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告； ⑹、进行图纸会审送签署会审记录；

⑺、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。

2、质量监督与检查： ⑴、检查内容：

①、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。

②、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；

③、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；

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④、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；

⑤、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；

⑥、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；

⑦、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。

⑵、检查方法：

①、目测法：看、摸、敲、照 看：根据质量标准，进行外观目测； 摸：手感检查；

敲：以工具敲击，进行音感检查； 照：对暗阴部位以镜子反光检查； ②、实测法：吊、量、套、靠 吊：以托线板、线锤检查垂直度；

量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；

套：以方尺套方，辅以塞尺检查； 靠：以直尺辅以塞尺进行检查； ③、试验检查：

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必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。

3、工序的质量控制：

工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。

工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。

⑴、工序质量控制的内容： ①、确定工序质量控制流程：

每道工序完成后（工序产品）→施工自检、互检→会同工长检查验收→通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证→下道工序施工。

②、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。

③、及时检查工序质量，并进行分析判断。 ④、设置工序质量控制点：

质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点

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或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。

⑵、工序质量控制点的设置：

设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：

⑴、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；

⑵、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有

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关等。

⑶、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。

⑷、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。

⑸、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有－10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。

⑹、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。

⑺、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。

⑻、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。

⑼、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。

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㈥、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制： （本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）

1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：

⑴、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。

⑵、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。

⑶、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。

⑷、对材料的质量控制：

材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：

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①、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。

②、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；

③、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；

④、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证； ⑤、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试； ⑥、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；

⑦、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。

3、施工机械的控制：

施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；

⑴、机械的选型：

选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，

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经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。

⑵、主要参数：

其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。

⑶、使用与操作：

合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。

4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。

5、环境因素控制：

项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。

㈦、施工阶段的工程预检：

预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质

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量，防患于未然的有力措施。

⑴、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。

⑵、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；

⑶、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；

⑷、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；

⑸、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等； ⑹、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；

⑺、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。

㈧、成品保护：

对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。 ㈡质量与安全组织保证体系 ㈢质量与安全法规体系 ㈣工程质量控制体系 ㈤进度控制系统

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