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实践小结

一、基本情况

1.实践项目名称：关于安庆XX日化及周边地块193379.77平方米商业住宅土地使用权出让价格评估

2.参加项目时间：二○一四年十月二十日至二○一四年十一月五日

二、实践活动内容简述：

本次估价对象为安庆市土地收购储备中心位于市龙眠山路一宗商住用地。安庆市土地收购储备中心拟出让该宗地，土地面积为193379.77平方米，用途为商住用地，待出让。该宗地位于安庆市龙眠山路以西、华中路以北、菱湖南XX以南。距安庆市商业中XX约4000米，宗地为不规则形状，地上无建筑物。宗地开发程度为宗地红线外“六通”（通水、排水、通路、通电、通讯、通气），宗地红线内为场地平整。该项目是为安庆市土地收购储备中心出让该宗地而开展，相对其他项目，该项目的估价目的有一定的特殊性。本次估价目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价提供参考依据。与一般的土地使用权抵押有一定的不同，国土资源部于20__年4月8日公布了国土资厅发【2013】20号《国土资源部关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知>》，土地使用权出让评估类似项目以前较少接触，此次评估目的较之常规的抵押评估不具有典型性。

三、在实践中参与的工作内容：

1、具体工作

我公司于20__年10月20日与安庆市土地收储储备中心联系，并承接了该机构位于安庆市XX一宗193379.77平方米待出让土地的评估项目。公司安排我与土地估价师吴、吴一同到现场进行了宗地查看，收集相关资料和市场调查。在完成现场基础工作后，我通过收集的资料，选择了合适的评估方法进行了测算，且取得了土地估价师吴、吴的认可，最终按照《城镇土地估价规程》撰写了土地评估报告。

2、评估项目难点及解决方法

1、评估方法选择

根据《城镇土地估价规程》，宗地地价评估常用的方法有剩余法、基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等。估价方法的选用应该按照评估的技术规程，根据地产市场的发育程度并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

由于待估宗地处于安庆市城区基准地价体系覆盖范围内，安庆市有较为完善的基准地价修正体系，现行基准地价基本能够满足正常工作需要，故估价时参照现行基准地价进行估价进行评估；另外该宗地为空地，委托方提供了相关规划指标，同时安庆市有房屋造价标准，根据估价人员实地调查也了解到该区域类似房出租、房价销售水平，因此符合剩余法运用的条件。估价对象为已建成区域的待估宗地，成本法难以体现估价对象的市场价值，因此难以采用成本法进行评估。另估价对象宗地周边区域大型房地产及宗地出租案例较少，待估宗地租金难以获得，因此不适宜采用收益法评估，且估价对象区域近期没

有类似地块出让案例，因此不适宜采用市场比较法评估。

2、基准地价系数修正法的要点

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象宗地在估价基准日价格的方法。该方法适用于城市规划区内基准地价覆盖范围内土地评估，有完整的基准地价修正体系；实践过程中要求评估人员对宗地区域因素及个别因素进行详细调查，收集区域内完善的基准地价资料，把握基准地价内涵，对基准地价应进行期日修正。本次评估项目中，估价对象所在的安庆市编制的基准地价基准日期为20__年1月1日，至估价基准日20__年10月20日未超过一年，由于两个估价基准日日期接近，且受国家宏观的影响，安庆市房地产市场目前比较平稳，故本次评估交易日期修正系数为1；

2、剩余法采用中的要点

剩余法是预测估价对象开发完成后的不动产正常交易价格扣除正常开发的建筑物建造成本、费用、利息、利润等费用后，以价值余额来确定估价对象土地价格的一种方法。剩余法的适用对象主要是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。特别注意的是在剩余法中，开发完成后的价值，可以用市场法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取开发完成后的价值。

三、本次评估项目启示

1、基础资料的搜集非常重要，如开发成本、税费、利润等资料，行业组织发布的报酬率、利润等参数文件，基准地价资料以及现场勘查的区域因素和个别因素。这些资料的完整和完善，以作为评估过程中的依据将使评估结果更加准确，有力的增强报告的说服力。

2、估价师应及时关注相关法律法规，多进行市场调查，及时了解市场状况变化情况，收集市场成交资料，有意识地积累和培养估价经验，这样估价师在估价的过程中资料更详尽，相关判断更准确，更能够保证估价结果的真实性和准确性。

20__年12月18日