写作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。 A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8
2、城市房屋租赁应向__部门登记备案。 A．公安 B．工商管理 C．房地产管理 D．土地管理
3、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。该商品房的成交价格是__元。 A．388000 B．388640 C．399640 D．400000
4、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。 A．行政管理部门 B．房产管理部门
C．工商行政管理部门 D．中介管理部门 5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。 A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5
E：工业用地的监测点评估价格
6、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。 A．7.59万元 B．7.28万元
C．13.59万元 D．6.05万元
7、某宗土地面积2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是．【2004年考题】
A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：工业用地的监测点评估价格
8、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。 A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
9、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。 A．上升到下降 B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 10、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。 A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区 11、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。 A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问
12、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
13、折价处置抵押房地产的，应当参照__。 A．原购买价 B．重建价格 C．重置价格
D．市场价格
14、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A．选择拆迁安置的地点 B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D．确定房屋重置价的标准
15、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有。 A：自然寿命≥经济寿命 B：自然寿命≤经济寿命 C：自然寿命=经济寿命 D：无关
E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产是__三者的结合物。 A．实物、权益、区位 B．实物、区位、用途 C．实物、权益、用途 D．权益、区位、用途
17、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。(2005年试题) A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％
E：执行层的组织协调
18、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。
A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行
B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D．房地产交易活动可以在任何场合进行 19、下列说法正确的是__。 A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B．增价拍卖皆为买方报价拍卖 C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D．减价拍卖皆为买方报价拍卖 20、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。 A：90．52 B：91．52
C：92．52 D：93．52
E：工业用地的监测点评估价格 21、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。 A．房地产开发投资 B．房地产置业投资 C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托基金
22、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。 A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2
23、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、 8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。 A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0
24、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。 A．40 B．45 C．48 D．50
25、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。 A．15 B．30 C．60 D．90
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、银行券具有以下特点。
A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通
C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用
2、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。 A：租金和价格都不发生变化 B：建造成本不发生变化 C：新增量和灭失量相等
D：房地产资产存量保持不变 E：价格与重置成本相同
3、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。 A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容
B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节 C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节
D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调
E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调 4、不属于房地产价格外部影响因素的是__。 A．人口因素 B．权益因素 C．经济因素 D．区位因素 E．社会因素
5、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。 A．收集式 B．开放式 C．闭合式 D．检索式 E．收敛式
6、城市基本地形图的复测周期一般为年。 A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10
E：执行层的组织协调
7、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。
A：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 B：利润总额=经营利润+营业外收支净额 C：税后利润=利润总额-所得税
D：经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E：销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税 8、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。
A：当地工商行政主管部门
B：当地计划行政主管部门授权机构 C：当地计划行政主管部门
D：当地建设行政主管部门授权机构 E：当地建设行政主管部门 9、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如。 A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限
C：用于比较不同期限价格的高低 D：用于比较同期限价格的高低
E：用于市场法中囚期限不同进行的价格调整
10、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。 A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可
C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 11、商品房预售合同应当由__向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 A．预售人 B．预购人
C．预售合同约定的一方 D．预售人和预购人共同
12、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。 A．快速变现价值 B．谨慎价值 C．清算价值 D．投资价值 E．原始价值
13、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。 A．1200 B．120 C．3333 D．333.3
14、求取建筑物折旧的方法主要有__。 A．年限法 B．市场提取法 C．分解法 D．功能法 E．对比分析法 15、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。 A：未来净收益的大小 B：获得净收益的可靠性 C：获得净收益期限的长短
D：获得净收益预期 E：估价对象的现值
16、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。 A．社会养老保险 B．农业保险 C．巨灾保险 D．失业保险 E．出口信用保险
17、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。 A：消防验收 B：规划验收 C：环保验收 D：人防验收 E：借款合同
18、我国注册建筑师级别设置分为。 A：一级注册建筑师 B：二级注册建筑师 C：三级注册建筑师 D：四级注册建筑师 E：五级注册建筑师
19、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。 A：现金流量分析 B：资金来源与运用表 C：贷款偿还分析 D：盈亏平衡分析 E：敏感性分析 20、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 A：买卖 B：出租 C：抵押 D：质押 E：赠与
21、业主大会议事规则由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同 22、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括 A：按地域范围细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分
23、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。 A．人民法院 B．公安机关 C．人民检察院 D．乡级人民政府
24、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。 A．3214 B．3347 C．3367 D．3458
25、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。 A： B： C：
D：P” /> E：借款合同
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