乔栋才学年论文

乔栋才

(天津师范大学 法学院)

摘要：经济适用住房的土地由政府依据法律及政策性规定并以行政划拨方式供

应；经济适用住房建设和销售中的有关税费可依法减免；其销售价格由当地政府按不高于省政府核定的最高限价的方式定价；经济适用住房的供应对象按规定的程序，采取群众评议、社会监督、政府核准相结合的原则确定；经济适用住房为面向中低收入家庭出售，具有保障性质的政策性住房，每个家庭和人员只能购买一套，享受一次优惠；并限于只能用于购买者家庭和人员的自住性消费，不能改变使用性质出租或借给他人居住，也不能用于商业性经营、仓储等非居住性用途。它只具有居住消费功能，没有投资功能，不能进入房地产市场交易，如需出售，只能由政府按届时经济适用住房价格回购。

关键词：房屋买卖合同纠纷，经济适用房买卖合同纠纷，借名买房纠纷

On

Guarding against Legal Risks of Purchasing Economically

Affordable Houses

Qiao Dongcai

(College of Law, Tianjin Normal University)

Abstract: The land which is used for building affordable houses is specifically designated officially by governments according laws and regulations. Some taxes levied during house construction and selling can be exempted. And the price of affordable houses should be set by local governments which can not be beyond the highest price set by governments of higher levels. The people who can enjoy the benefits of economically affordable houses should be decided under certain procedures with the public assessment, social supervision and government approval. Affordable houses should be sold to families with lower incomes and each family can only purchase one set of it for their daily living. Renting or lending to others and purchasing for commercial purposes are not permitted. Affordable houses can not be sold as an investment. If the house has to be sold, the government can purchase the house according to current price of affordable houses.

Key words: disputes of contracts of house selling, disputes of contracts of selling

affordable house contracts, disputes of purchasing house in the name of others

1

目 录

案情简介及裁判要旨„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 案例一„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 案例二........................................................... 1 案例三„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 评析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 一、可以申请购买经济适用住房的条件及经济适用住房供需双方是否签定合同

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 二、经济适用住房产权„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 三、经济适用住房房产证与其他商品房房产证不同„„„„„„„„„„„ 3 四、经济适用住房上市出售...........................................3 五、经济适用住房建设用地的使用期限有无限制„„„„„„„„„„„„ 4 六、单位集资合作建房也是经济适用住房的组成部分„„„„„„„„„„ 4 七、集资房转让与集资房指标转让的效力如何区分„„„„„„„„„„„ 4 八、【参考文献】„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

2

我国社会在随着经济的迅速发展，国民生活水平的逐步提高，城市化进程的大力推进，因农村劳动力向城市转移，郊区向市中心转移，从而形成城市房价持续上涨，各类房屋买房合同纠纷不断涌现。就目前国家政策及法律规定面向城市中低收入家庭给予出售，具有特殊保障性质的政策性住房即经济适用房，但如何界定购买经济适用房资格的取得权，经济适用房购买人能否因房价上涨而加价出售，及名义购房人与实际出资人引发的借名买房争议案不同法院的不同判例引人思考，让人深思。故本人将实务中的不同法院的判例引入并略作浅议。

案情简介及裁判要旨：

案例一：2003年8月，家在外地的赵女士想在北京买房，苦于自己不是北京户口，为了避免复杂的手续，便找到自己的侄子，以侄子的名义购买了天通西苑一套166平方米的期房，每平方米2650元。赵女士交纳了23万余元首付款后，又以侄子的名义贷款21万余元，此后按月还款。签订《商品房买卖合同》当天，两人还签订了一份《购房协议书》，约定“由赵女士出资，以侄子用本人身份证购买的房屋，产权和归属权永久性归王女士及其家属所有”。赵女士在花7万元将房屋装修后高高兴兴地入住了。为了答谢侄子，王女士送给他一部汽车和一些现金，总价合计5万元。2008年，赵女士要求侄子将房子过户给自己，没想到

1

侄子却不认账了，称该房属于自己，首付款是向王女士借的。 法院判决，房屋归王女士的侄子所有，两人之间关于出资的纠纷可另案解决。

案例二：王某与李某为同厂职工，系师徒关系。2005年年初，厂里按照职工的工龄等资历排队，为职工购买经济适用房。王某因资历浅，遂于师傅商量，由李某出面替王某申请经济适用住房，两人为此鉴定了经济适用住房转让协议：李某将申请到的经济适用住房转让给王某，王某一次性补偿李某6000元，房屋使用权和所有权归王某所有；李某无条件协助王某办理房屋转让等事宜。事后，李某通过厂里购得一套经济适用房，交给王某占有和使用。两年后，李某去世。2008年5月，李某的妻子陈某将王某告上法庭，要求王某归还上述房产。案件审理中，王某出示了上述协议，并提出反诉，要求陈某协助办理房屋过户手续。2

法院经审理后认为，李某在未依法取得涉案房产权属证书的情况下与王某签订房屋转让协议，其行为不但损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，违反了法律的强制性规定，而且李某从事上述行为时也没有征得作为共有人的妻子陈某的同意，因此是按房屋交易行为属于无效民事行为，法院不予支持。

案例三：张伟与苏晓娜系朋友关系，2002年11月份，张伟按照北京市有关申请经济适用房的条件申请购买了位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑小区的一套房子，后与苏晓娜协商一致，苏晓娜给予原告张伟好处费5万元作为感谢，并实际出资28万元购买了该房屋，并用3年时间偿还了为期5 年的贷款，期间相关房屋的所有费用均由被告苏晓娜缴纳，并且在此居住。2005年5月8日，张伟取得了该房屋所有权证，产权人为张伟。2008年5月份（5年期满）苏晓娜要求张伟给予协助过户，未成。后张伟起诉至法院，要求苏晓娜停止侵权，腾退非法侵占张伟的房屋；同时要求苏晓娜返还所有相关购房手续及票据和所有权证。

法院经审理后认为：物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。原告称涉案房屋系其购买而来，但其并未为该房屋支付相应的对价，其虽然取得了涉案房屋的所有权证，但其对该房屋所有

12

摘自法制晚报2009年12月29日法的法制报道案例。

摘自王平 扬键的《商品房与二手房实战案例》 法律出版社 2010年3月第一版317页。

3

权的取得并不符合法律规定，而被告支付了房屋的首付款及银行贷款，其居住在该房屋内并非无合法依据，原告称被告系借住房屋且无理侵占其房屋证据不足，故对于原告要求被告腾退房屋并返还相关购房手续的诉讼请求本院不予支持。

张伟不服一审判决遂提起上诉，二审确认一审查明的事实基本属实，故维持原判。

评析：

对于经济适用房的购买资格,我国各地各部门均有许多相关规定。案例一中，就赵女士与其侄子所涉案房屋，法院判决房屋归谁，首先以房本为准。经济适用住房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策性住房，所以对于经济适用房的买卖，除须遵循法律外，还要符合有关经济适用住房购买及上市出售的行政法规的规定。

对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是，依据物权法规定，以房本上的名字为准，即房本上是谁则房子就归谁，如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还自己的全部出资。同时，实际购买人要求过户，实际就是房屋买卖，得双方自愿，也就是说，得出借姓名人自愿过户，否则法院也不能强制。

案二中,涉案工厂规定以工龄等资格作为购买经济适用房的条件.王某因工龄尚浅而不具有购买条件。同时鉴于工龄等资历具有人格权的属性，不能进行转让，故王某和李某二人签定的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的，违反相关法律强制性规定，属于无效民事法律行为。无效民事法律行为即一开始就对双方不产生法律约束力。涉案私下交易经济适用房的行为具有很大的风险性。本案中，李某是法律意义上的经济适用房的所以权人，可以随时占有、使用或处分该项房产。一旦发生纠纷，王某只能以不当得利为由要求李某返还购房款项，协议中约定的其他利益根本无法实现。至于购房款项的利息，因王某已经实际使用了该涉案房屋，通常情况下，法院以认为租金和利息可以相互冲抵，因此一般不会支持其利息请求。

案例三中苏晓娜与张伟协商一致后并写了书面证据说自己放弃购买此房屋的所有权，后苏晓娜并长期在此居住并以自己的名义缴纳了全部剩余贷款和其他与涉案房屋相关的全部费用，而张伟一审中的主张核心是腾退房屋并非是房屋合同无效，故法院做出以上判决依据。

一、可以申请购买经济适用住房的条件及经济适用住房供需双方是否签定合同

根据<<经济适用住房管理办法>>规定,城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:具有当地城镇户口;家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;无房或者现住房面积低于市县人民政府规定的住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。3

经轮候中签的申请人选房后,应与经济适用房开发建设单位签订购买合同.经济适用住房销售合同一般应明确以下内容:所有申请人姓名、照片和住址;经济适用房的基本情况;该住房是由政府提供政策优惠的福利性住房,不得上市交易或者变相交易,不得转让、转租、交换、赠与、分割、合并或用作经营性用途,经济适用住房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、燃气、通信、道路、绿化、等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式办理产权登记的有关事宜;购买人应按时交纳前期物业管理费用;

3

《 经济适用住房管理办法》第二条第三款。

4

解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项. 二、经济适用住房产权

经济适用住房购买人拥有有限产权.购经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购买人因特殊原因需要转让经济适用住房的由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购.购买经济适用住房满5年的,购买人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权.4

三、经济适用住房房产证与其他商品房房产证不同

居民家庭购买经济适用房后,应当按照国家规定到房屋所在地房产行政主管部门申请房屋权属登记,领取经济适用住房房屋权属证书. 经济适用住房产权证与一般商品房的产权证的不同之处在于:房屋行政主管部门应当在房屋所有权证上注明: 经济适用住房.在某些城市较规范的做法是,同时在经济适用住房所有权证上加贴附页,附页内容包括:户主照片(加盖钢印),身份证号,申请经济适用住房时已纳入家庭人均年收入,人均住房面积计算的其他家庭成员姓名,年龄,身份证号,简历以及与户主关系等基本情况;注明该住房是由政府提供政策优惠的福利性住房,不得上市交易或变相交易,不得转让,转租,交换,赠与,分割,合并或用作经营性用途等.

四、经济适用住房上市出售

已取得合法产权证书的经济适用住房可以上市交易,但有下列情形之一的经济适用住房将限制其上市交易:以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房屋价款的;住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;上市出售后形成新的住房困难的;擅自改变房屋使用性质的;法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的.

此外,按照<<经济适用住房管理办法>>规定, 经济适用住房在上市出售有严格的限制,在时间划分上是以5年期限为标准,没有住满5年的经济适用住房在上市不允许以市场价出售.这个五年一般是购房取得契税完税凭证的时间或经济适用住房所有权证发证时间为准.

对于购买经济适用住房未满5年的业主而言,如果想将自己的房产出售,只能出售给有购买经济适用住房条件的人,而且此是时的售价不得高于当年的购买价.而对于出售购买5年以上的经济适用住房时,则没有此类限制,可以按照市场价将其出售给任何买受人,不过, 经济适用住房上市出售时,购房者应当按规定交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款.缴纳标准一般不低于所购买经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定. 购房者应当按规定交纳土地出让金或缴纳相当于土地出让金的价款后,按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记.同理, 经济适用住房上市出售后,房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行.个人缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随房屋产权同时过户.

出售5年以上经济适用住房是否盈利,具体还要看房屋价格涨幅与税费支出

4

《 经济适用住房管理办法》第二条第四款。

5

的关系.同时注意, 经济适用住房上市出售后,该户家庭便不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房,故是否转让经济适用住房,还需谨慎考虑. 五、经济适用住房建设用地的使用期限有无限制

与商业住宅用地出让取得土地使用权的方式相比,以划拨方式供应的经济适用房住房建设用地一般没有使用期限限制.经济适用住房的优势在于政府给与优惠政策并控制销售价格,是经济适用住房相对市场的商品房能够保持较低的价位,并享受土地划拨、税费减免、成本及利润控制等优惠政策.购买经济适用住房满5年的,购买人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,政府还可以优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权,这时购房人享有完全产权,但是经济适用住房的用地性质不再是划拨用地,而是出让用地了.

那么在这种情况下,土地使用权的期限从何开始计算呢?应从经济适用住房同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让期,确认出让土地使用权截止日.此后其他各套房屋上市时,其土地出让年期相应缩短,以便同一宗地的土地出让使用权保持相同的截止日.土地出让年限可以根据各地具体情况确定,但最高不超过70年.

六、单位集资合作建房也是经济适用住房的组成部分

单位集资合作建房也是经济适用住房的组成部分,其建筑标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行.单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理.但近年来,将分配的集资房指标转让给他人已是常见的一种现象,这种行为违反了国家有关住房政策,因在于集资房指标与职工个人身份关系密切相关.根据2007年<<经济适用住房管理办法>>的规定,参加集资、合作建房的对象,必须限定在本单位无住房和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭.若集资房的买受人并非建房单位职工,则不能享有该单位集资建房指标.其次,从法律意义上讲,有关标的的条款是一切合同必备的主要条款,而指标并不是一种具体、明确的标的,甚至可以说是不存在的.因此,集资房指标的转让协议也属于无效合同.

七、集资房转让与集资房指标转让的效力如何区分

<<经济适用住房管理办法>>规定,单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策供应对像、产权关系、等均按照经济适用住房的有关规定严格执行.单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理.

将分配的集资房指标转让给他人是近年来常见的一种现象,这样行为从根本上说属于违反国家相关住房政策的规定的违法行为,原因在于集资房指标与职工个人身份密切相关.根据建设部<<经济适用住房管理办法>>的规定,参加集资、合作建房的对象,必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭.若集资房的买受人并非建房单位职工,则不能享有该单位的集资建房指标.其次,从法律意义上讲,有关标的的条款是一切合同必备的主要条款,而指标并不是一种具体、明确的标的,甚至在某种情况下可以说是不存在的.因此,集资房指标的转让协议应属于无效合同.

当然,在符合法定和约定条件的情况下,是允许集资房转让的,这时集资房转让协议中约定的权利义务多为附条件的,此条件即出卖人取得房屋产权,条件一

6

旦成就,出卖人就必须向买受人履行协助义务.对附条件的义务而言,凡当事人为自己的利益而不正当的阻止条件成就的,视为条件已成就.据此,若出卖人在能够获得产权的情况下故意以不作为的方式阻止产权的取得,则视为条件成就.

7

【参考文献】

[1]黄河. 《房地产法》.中国政法大学出版社.2008-09

[2]陈耀东. 《新编房地产法学》.北京大学出版社.2009-10-01 [3]高富平. 黄武双. 《房地产法学》.高等教育出版社.2006-12 [4]符启林. 《房地产法》（第三版）.法律出版社. 2006-05 [5]房绍坤. 《房地产法》.北京大学出版社.2011-03

[6]吴庆宝 刘子平. 《房地产纠纷裁判标准规范》.人民法院出版社.2009-10 [7]季志敏 李德峰.《房地产经营管理》.中国人民大学出版社.2009-10-01 [8]李平 杨健.《商品房与二手房纠纷实战案例》.法律出版社.2010-3-1 [9]秦兵 天文.《新手购房完全指南》.法律出版社.2007-2

[10]李显东 何帅领. 《房地产纠纷法律解决指南》.机械工业出版社. 2003-09

8