城市商务街区的绿地率精细化管控思路

城市商务街区的绿地率精细化管控思路

Elaborate Management of Green Space Rate in City Business Block林 毅1, 施启灿2, 费 彦3

LIN Yi, SHI Qi-can, FEI Yan

开放科学（资源服务）

标识码（OSID）

*

[本文引用格式]林毅，施启灿，费彦．城市商务区的绿地率精细化管控思路[J].　南方建筑，2019（5）：68-72.

摘要 随着城市设计和管理步入精细化时代，粗放的指标控制逐步向复合式管控转变。绿地作为城市公共环境的重要部分，其管控方式亟待优化。首先从街区尺度剖析了现行商务区绿地管控方式存在的几点问题，结合广州实际和新加坡的绿地管控经验，反思地块绿地率管控的合理性与科学性，进而探索商务街区绿地管控的新思路。从城市绿地的生态性、公共性和景观性等本质属性切入，提出商务街区应当在保证公共绿地面积率的基础上，适当降低地块绿地率下限，并允许用立面绿化和屋顶绿化弥补的绿地管控方式，以引导多维度的绿化景观风貌。关键词　商务街区；绿地率；精细化管控

ABSTRACT Extensive indicator control gradually shifts to compound control as urban design and management enters a refined era. Green space is an important part of the urban public environment, and its management and control methods require urgent optimization. Firstly, this study analyzed the complications in the current management and control methods of green spaces in the urban business district. Based on examples in Guangzhou and Singapore, the rationality of the management and control of green space developments is outlined. Secondly, new ideas for the management and control of green space planning in business block are explored. Finally, it concluded from various viewpoints (e.g. ecology, publicity and landscape) that commercial urban blocks should reduce the lower limit of the land used for green spaces for public use , and allow green facades and roofing greening to provide a multi-dimensional green landscape.KEY WORDS business block; green space rate; elaborate management

*基金项目：国家自然科学基金项目（51578241）：修复城市图书生态链—社区图书馆规划策略研究。中图分类号　TU985.12+4　 文献标志码　A

DOI　10.3969/j.issn.1000-0232.2019.05.068 　　 文章编号　1000-0232（2019）05-0068-05

华南理工大学建筑设计研究院有限公司、亚热带建筑科学国家重点实验室，高级工程师；2硕士研究生；3副教授，作者简介　1华南理工大学建筑学院、

通信作者，电子邮箱：q986087@qq.com；2&3华南理工大学建筑学院、亚热带建筑科学国家重点实验室

引言

　　绿地作为城市系统中的生态“骨骼”，是城市公共环境的载体，也是唯一具有生命活力的城市基础设施[1]。目前我国城市绿地基本依赖于各类指标的下限式控制。以广州市为例，旧城区以外的各类用地绿地率基本控制在30%以上，且建筑外墙1.5m和道路边线1m内的绿地都不计入绿地率，其出发点是保障城市绿地的“量”。这种管控方式在市场化背景和私人利益最大化的驱使下，往往使城市绿地成为公私博弈过程中的首要牺牲品[2]，绿地的“质”难以保证，这在商务街区中表现得更为明显。　　在20年前深圳福田中心区22、23-1街坊的城市设计实践中，各开发地块内的绿地被剥离出来整合成集中的公共绿地[3]（图1、2），植入公共休憩功能，使之成为舒适性强、活跃度高的社区公园。这种化零为整的公共绿地控制方式在国内是具有开创性的，也让规划管理部门开始意识到街区公共绿地面积率的重要性。在城市商务街区高强度的开发

环境中，如何以城市绿地的本质属性为导向实现地块绿地率的精细化管控与引导？值得我们探索和研究。1国内城市商务街区绿地管控中存在的问题

　　20世纪80年代以来，我国一直以城市人均(公共、公园)绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等面积比例指标作为核心指标来指导城市绿地建设[4]。在中微观层面，城市的独立公共绿地主要以公园用地和防护绿地的形式出现，其他建筑用地内的附属绿地则以地方法规为依据分类作下限控制，具体体现在控规中地块绿化率控制指标上[5]。对绿地率这一单一指标的长期依赖，容易造成绿地空间面积与生态效益脱节，生态效益得不到保障[6]。针对高强度的城市商务街区，现行的绿地管控方式为各个地块设定了绿地率指标下限，但在实际操作过程中也存在诸多问题，主要体现在以下几方面：

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　　首先，绿地 “量”难保证。在绿地率绝对值的管控下，业主通常会“抠”出场地边角料作为绿地。若绿地率与商业利益有所冲突，业主必然会寻求绿地率的下限突破，使绿地率沦为最容易妥协和突破的刚性指标。　　其次，绿地碎片化，“量”≠“质”。微气候环境与城市公共绿地的布局、规模以及绿化方式等直接关联，碎片化绿地在生态性能方面表现较差。高密度建成环境和大流量车行交通引发的微气候环境问题较为突出，欠佳的城市微气候环境既降低户外空间品质，也进一步导致了热岛效应加剧和空气污染不易扩散等方面的问题[7]。现行的城市绿地管控重“量”不重“质”，并不能保证公共空间的舒适性。

1

　　此外，规划管理对绿地的界定也较僵化，绿化多样性没有得到激励和引导。我国在城市绿化管理方面唯一的法规文件是2017年修订的《城市绿化条例》，条文围绕城市绿化的规划、管理、保护以及赔偿等方面作了指示性通则，但仍存在着管控内容空泛、管控实效不足等问题，且对绿地形式的包容性不强。实际上，使用者对城市绿化的感知是多维度的，更多形式的城市绿地和建筑绿化理应受到认可和鼓励。2 城市商务街区绿地率管控实践反思

　　城市商务街区所特有的功能集聚特征决定了其高强度、高密度的空间模式。本文将结合广州国际金融城起步区与新加坡莱福士坊这两个案例对绿地管控方式进行总结和反思。2.1广州国际金融城起步区绿地管控实践

　　广州国际金融城起步区（以下简称“起步区”）位于广州市中心城区东部，紧邻珠江新城CBD，与琶洲国际会展中心隔江相望。城市设计借鉴中国传统方城格局和古代造城风水理论，形成独具特色的“方城、曲苑、翠岛、玉带”的规划结构（图3），其中核心商务街区“方城”

[8]以4×4 共16 个方整地块构成了金融城的核心功能和风貌地区（图4）。

2

　　“方城”内部强调集聚，16个地块的地下空间采用一体式设计，统一施工。各地块容积率不低于9，高度不低于100m，因此地块建筑密度基本都在50%以上。而另一方面，“方城”的外围是大尺度的“翠岛”、“水街”和滨江绿带，“大疏大密”的规划思路使整个起步区的毛公共

3

绿地率达到了约30％[9]。

　　根据广州市城市绿化管理相关条例，面积在2万m2以上的商务、商业和商住等大型公共建筑，地块绿地率不得低于35%1）。考虑到建设地块的场地交通组织和和消防要求，该标准中规定的35%的地块绿地率要求是基本无法达到的。“方城”街区在保证地区公共绿地总量的基础上，下调地块绿地率至10%或20%，从而演化成最终的“方城”形态（图5）。应该说，这种强调公共绿地率，放宽地块绿地率的做法，不仅能够保证绿地的总量以确保生态价值，更是通过合理的规划干预提升了绿地的“质”，同时也缓解了地块建设的矛盾。

　　金融城的绿地依然沿用地块绿地率下限管控方式。虽已大幅度突破了广州地方法规规定的绿地率下限，但在开发建设中还是存在一定落实难

4度。以位于“方城”西南角的AT090956地块为例：该地块的绿地率指标

图1 深圳福田中心区22、23-1街坊初始方案 图2 深圳福田中心区22、23-1街坊最终方案 图3 广州国际金融城起步区空间结构图 图4 “方城”鸟瞰图图5 “方城”绿地管控模式演绎

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67图6 AT090956地块绿地形态图7 新加坡城市CBD莱福士坊商务街区卫星地图

图8 莱福士坊商务街区公共绿地节点

图9 莱福士坊商务街区建筑墙面绿化

图10 建筑平台绿化

89

图11 建筑屋顶花园

为10%，报建方案考虑了功能配置、消防疏散和地块内车流组织等因素后，最终有效绿地率仅为5.3%。开发单位提出以其他绿化方式作为补偿（图6），但由于我国目前尚无相应的绿地补偿机制可作为参考依据，只能提请总师团队审议。在“方城”高强度的开发环境下，类似AT090956地块的情况并不在少数，地块层面的绿地率管控方式值得更深入探究。2.2新加坡莱福士坊绿化管理实践

　　新加坡莱福士坊商务街区（图7）采取了地块建筑高密化、公共绿地集中化的管控策略，以连续集中的共享绿化通廊为街区提供了舒适宜人的微气候环境，在公共绿地内植入多样化的市民活动，增加了公共活跃度（图8），并结合平台绿化、屋面绿化、墙面绿化等多种建筑绿化方式成功引导了主要街墙面的绿化景观风貌（图9），很大程度上增加了城市空间的绿化可视度。

　　作为全球知名的“花园城市”，新加坡以绿化覆盖率为核心指标，并通过绿化津贴、容积率奖励等激励手段去引导建筑绿化，鼓励业主在项目建设中利用平台绿化、阳台绿化、墙面绿化和屋面花园等形式提高多维度的绿化覆盖率，以塑造多维立体的绿化景观风貌。

　　在特定的街区内，若对外开放的阳台边长总和达到周长的40％，并带有花架，将有机会获得10％容积率奖励（可高于法定容积率指标）；若建筑进行屋顶绿化，并伴有对公众开放的相应户外休闲场所(该功能区面积所占屋顶面积不能超过50％，最大不能超过200m2)，可获得一定的额外容积率奖励；若建筑平台花园有葱郁的植物覆盖，并符合以下3个条件：增加绿视率、用户可以从公共区域方便快速到达、周长40％以上对外开放，可赋予豁免部分建筑面积的权利；为鼓励立体绿化，非

居住用地的花架达到1m的宽度、0.5m的深度时，也可豁免部分建筑面积[10]；此类举措清晰界定了城市绿化的计算规则，以更为有效的奖励措施去激励建筑绿化。居住用地亦有相应的激励措施，面积1000m2以上的居住用地，每56m2的建筑面积要提供不少于4.05m2的绿色开放空间，以保证公众利益，对于部分带花园的住宅，如不设围墙，可适当减免房地产税2），这种以建筑面积匹配公共绿地面积以及引导私人绿地对外开放的管控方式同样值得借鉴。

　　新加坡在个别重点地区还会通过提高绿色建筑标准去倡导绿化方式与技术的创新，以滨海南地区为例，其推行比普通标准高30%的绿色建筑标准，以更高的绿色建筑标准倒逼绿化品质的升级，采用雨水收集、屋顶绿化和垂直绿化等生态友好措施[11]，创造凉爽舒适的微气候环境，同时降低建筑能耗，成为新加坡最先进的环境友好型社区之一（图10、11）。此外，新加坡建设局还为现有建筑推出了绿色建筑津贴计划（Green Mark Incentive Scheme for Existing Buildings），开放给中小型企业或拥有10％以上中小型企业租户的大型业主申请，为展开旧建筑环保翻新的业主提供高达50％的节能设备安装开销津贴[12]，并每年颁发绿色建筑标志（BCA Green Mark）给租户和业主，在此激励下，越来越多民众更重视将生活和营业环境打造成绿色空间，也极大地促进了绿色建筑的推广。 　　综上，新加坡在城市重点商务街区的绿化管控上取得的成功主要得益于两点：一是体系健全的绿化奖惩机制，以公共利益和绿化实效为导向，兼顾各类绿化方式，并制定详实的激励政策；二是绿色建筑的发展与普及，以绿色建筑标准的提升促进绿色技术的革新，并以绿色建筑津贴计划刺激旧建筑的绿色改造，进而让绿色技术的发展催生出更多创新

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1011表1 国内外城市中心区典型商务街区公共绿地形态

位置

伦敦金融街

新加坡莱福士坊

北京金融街

广州金融城“方城”

深圳福田中心区22街坊

街区形态

尺度约4.5ha约6.1ha约15.6ha约13.8ha约4.8ha

性的绿化方式，丰富城市绿化风貌。2.3反思：绿地率的核心价值是什么？

　　新加坡的经验给我们启示：城市的“绿地率”该控制的是真正能发挥实际作用的“有效绿地”，其核心目标是保证绿地的生态价值、公共价值和景观价值。

　　绿地控制首先是为了保证生态价值。城市中央商务区往往会有大规模的开敞“绿心”，以应对高密度集聚建设所带来的城市问题

[13]

3 城市商务街区绿地率管控思路的探索

　　综合前文的实践案例分析与相关论证，本文针对商务街区尺度下的绿地管控，提出街区层面绿地管控+地块层面绿地管控的两级管控体系。在街区层面，本文提出绿地公共化整合的思路，体现在管控指标上，即“街区公共绿地面积率（商务街区内每百平方米商务建筑面积需配建一定面积的公共绿地）”；地块层面则使用 “地块绿地率”进行管控，将地面绿地面积、地面绿化覆盖面积、屋顶绿化覆盖面积以及建筑立面绿化面积这四类绿化面积囊括进地块绿地率计算体系中，并纳入控规体系中，具体如下。

3.1绿地整合与公共绿地面积率控制

　　前文已对绿地公共化思路的合理性和可能性做了充分论证，集中且成规模的绿地符合绿地率管控的核心价值要求。通过对伦敦金融街、新加坡莱福士坊、北京金融街、广州金融城“方城”以及深圳福田中心区22街坊这5个典型商务街区的形态对比（表1），可以发现不同尺度的商务街区都会具备一定比例的集中绿地，以形成体系化、结构化的公共活动核心，为街区提供有效合理的绿地保障。

　　街区公共绿地面积率的引入可确保绿地生态与公共价值的基本实现，并一定程度上减轻了开发地块附属绿地的配比压力。但基于街区尺度和周边环境的差异性，亦不能采用一刀切式的公共绿地率管控方式，其指标设置应充分考虑与上下位规划指标的衔接与配合，并具备一定弹性。3.2地块绿地率的管控创新

　　街区内公共绿地的结构优化和总量控制，是地块绿地率适当下调的前提。在合理确定地块绿地率指标下限的基础上，真正的管控核心在于提“质”，变“绿地管控”为“绿化管控”，充分保证城市绿化的景观价值。　　更多维度的景观绿化形式应该得到认定。结合新加坡的绿化管理经验，笔者尝试将地面绿地面积、地面绿化覆盖面积、屋顶绿化覆盖面积以及建筑立面绿化面积这４类绿化面积囊括进地块绿地率计算体系中，

。这个

思路放在较小尺度的商务街区也同样适用，规模化的集中式绿地对城市微气候环境的改善作用明显，其在改善热岛效应、降温通风等生态性能方面要优于分散式绿地也会随之增加

[15]

[14]

，且随着绿地规模的扩张，生物物种的多样性

。各商务街区的集中绿地所形成的绿地系统可保证生态

价值，而地块层面的分散绿地并不具备生态价值。

　　其次是公共价值，最直观的体现是绿地的公众活跃度。规模化的绿地空间更具备发展为公共活动节点的潜力，且微气候环境良好的集中式绿地能有效地延长市民的户外活动时间

[16]

，为公共活跃度的激活提供可

能性。而地块附属绿地从属于场地交通组织，往往只能利用到场地的“边角料”区域，对市民活动的活跃性和舒适度提升效果甚微，基本不具备公共价值潜力。

　　由此可见，绿地的生态价值和公共价值只能通过集中化、成规模的公共绿地去体现，而地块内绿地的核心价值是景观价值。景观价值代表了绿地的实际美感，对城市公共空间的提质能起到四两拨千斤的效果。人对绿地的视觉观感是全方位的，地块绿地景观价值的实现载体具有多样性，相对于水平层面的地面绿地景观，其他维度的绿化往往会实现更丰富的视觉效果[17]。我们可以参考新加坡的做法，把“绿视率”作为绿地补偿的参考指标，激励一切市民所能实际感受到的“绿”。改变只注重地面绿地量的绿地率计算办法，将建筑的屋顶绿化、墙面绿化等立体绿化方式纳入绿地率计算体系中，才能鼓励和引导更丰富多样的城市绿化景观。

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表2 地块绿地率计算因子公式代号

ABC1C

C2DU

名称地面绿地面积地面绿化覆盖面积屋顶绿化覆盖面积（多首层）屋顶绿化覆盖面积（非多首层）建筑立面绿化面积地块用地面积

折算系数a=1b=0.5c1=0.4c2=0.3d=0.2/

计算条件

退距、覆土深度等要求按现行地面绿地率计算标准执行

应扣除与地面绿地重合的部分进行计算，退距和覆土深度等与植物的种类和种植条件相匹配即可

向公众开放，可由城市首层无障碍直达；

屋面高度大于24m的绿化面积折算系数折半，大于100m时不予计算屋面高度大于24m的绿化面积折算系数折半，大于100m时不予计算高度大于24m的绿化面积折算系数折半

/

//

备注

地面绿地面积与用地面积的比值不小于绿地率管控指标的一半

//

图12 绿地率管控主体与流程图

并考虑了“多首层”屋面的公共价值提升，得到地块绿地率（公式代号“G”）的计算公式“G=（Aa+Bb+C1c1+C2c2+Dd）/U×100%”，根据各计算因子的生态与景观价值评价赋予折算系数，并初步设定计算条件与控制限度（表2），以保证绿地率计算的合理性。

　　根据上述计算方式，各类绿化面积可折算地块绿地率。这种绿地率补偿机制的引入与控制既有效刺激了建筑绿化方式的丰富与创新，也倒逼绿色建筑技术和标准的提高，助力生态友好型社区的实现，真正实现绿地保“量”提“质”。3.3管控主体与流程探究

　　以政府部门为主导，以公共财政支持绿地的治理工作，是避免公共生态权益受损的最有效途径。在绿地率的管控工作中，应明确以政府规划与园林管理部门为管控主体，结合规划编制单位与地区总设计师团队的技术性意见，根据公共绿地率和地块绿地率的差异性分别制定管控流程，前者以生态和公共价值为核心导向，工作重心在于运营与维护；后者则更关注景观价值，定期开展各类绿地与建筑绿化面积的核查与反馈，以保证补偿机制的实效性。权责分明、程序清晰的绿地精细化管控流程（图12），是城市商务街区绿地环境品质的有力保障。结语

　　本文从城市商务街区绿地管控实践出发，提出在街区尺度强化公共绿地结构和比例控制、地块层面放宽绿地率的复合管控思路；结合新加坡绿化管理经验，围绕绿地的生态价值、公共价值和景观价值展开思辨和论证，尝试将地面绿化面积、地面绿化覆盖面积、屋顶绿化覆盖面积以及建筑立面绿化面积等指标进行量化和加权整合，实现地块绿地补偿，提升绿化品质；再明确以政府部门为治理管控主体、以地区总设计师团队为技术审查主体，以保障绿地景观管控的实效性和专业性。本文目前的研究工作是探索性的，尤其是公共绿地生态价值评估、地块绿化折算标准的科学性和精确性仍待进一步深入研究和修正。

图、表来源

图1：《深圳市中心区22、23-1街坊城市设计及建筑设计》；

图2：底图来源于《深圳市中心区22、23-1街坊城市设计及建筑设计》，经作者整理绘制；

图3、4：《广州国际金融城起步区控制性详细规划》；

图6：底图来源于《金融城AT090956地块项目设计方案》，经作者整理绘制；图7：来源于谷歌地图；图8~11：作者拍摄；图5、12，表1、2：作者绘制。注释

1）详细参见《广州市城市绿化管理条例》。2）详细参见《新加坡开发控制手册》。参考文献

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