一、基准地价内涵的设定
3.1评估基准日
按安徽省国土资源厅统一部署要求和工作实际开展的时间，本次评估基准日为2014年1月1日。
3.2土地使用年期
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
3.3土地开发水平
根据各土地级别或均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”。商业用地、住宅用地各级别土地开发程度设定从“六通一平”到“四通一平”不等。工业用地各级别土地开程度设定从“五通一平” 到“四通一平”不等。红线外“六通”指通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气；“五通”指通上水、通下水、通讯、通电、通路；“四通”指通上水、通讯、通电、通路。
表1 安庆市各用途、各级别平均开发程度一览表
土地级别 一 二 三 四 五 六 七 土地级别 一 二 三 四 五 六 七
商业用地 六通一平 六通一平 六通一平 五通一平 五通一平 四通一平 四通一平 商业用地 1.8 1.7 1.7 1.7 1.6 1.5 1.3 住宅用地 六通一平 六通一平 五通一平 五通一平 四通一平 四通一平 -- 住宅用地 2.0 1.8 1.8 1.8 1.6 1.3 -- 工业用地 五通一平 四通一平 四通一平 -- -- -- -- 工业用地 1.2 1.2 1.2 -- -- -- -- 表2 商业用地、住宅、工业用地级别平均容积率表
1
二、房屋重置价的确定
表3 房屋重置价格与耐用年限表
结构 重置价 重置价 （元/㎡） 耐用年限（年） 残值率 框架 高层 1450 60 0 小高层 1300 60 0 多层 1000 60 0 一等 900 50 2% 砖混 二等 750 50 2% 砖木 简易 三等 一等 二等 三等 一等 二等 580 50 2% 520 40 6% 450 40 4% 360 40 3% 260 10 0 200 10 0 上表的重置价标准与市场价格水平基本一致，故在房地出租、房地出售的样点地价测算过程中直接引用。在日常宗地评估中，建议根据评估基准日，采用建委工程造价管理单位出台的实时数据。
三、容积率修正系数
表4 商业用地容积率修正系数表
容积率 修正系数 土地级别 一 二 三 四 五 六 七 ≤1.0 0.76 0.78 0.78 0.78 0.82 0.85 0.90 1.1 0.78 0.80 0.80 0.80 0.85 0.87 0.95 1.3 0.81 0.83 0.83 0.83 0.87 0.92 1.0 1.5 0.84 0.86 0.86 0.86 0.92 1.0 1.10 1.6 0.87 0.92 0.92 0.92 1.0 1.08 1.15 1.7 0.95 1.0 1.0 1.0 1.08 1.12 1.19 1.8 1.0 1.08 1.08 1.08 1.15 1.22 1.26 2.0 1.11 1.16 1.16 1.16 1.22 1.31 1.35 2.5 1.23 1.24 1.24 1.24 1.29 1.35 1.40 3.0 1.42 1.44 1.44 1.44 1.51 1.56 1.58 3.5 1.53 1.54 1.54 1.54 1.56 1.62 1.69 4 1.60 1.61 1.61 1.61 1.63 1.68 1.75 4.5 1.68 1.69 1.69 1.69 1.70 1.72 1.84 ≥5 1.72 1.75 1.75 1.75 1.78 180 1.90 表5 住宅用地容积率修正系数表
容积率 修正系数 土地级别 一 二 三 四 五 六 ≤1.0 0.75 0.78 0.78 0.78 0.85 0.89 1.1 0.80 0.82 0.82 0.82 0.88 0.96 1.3 0.82 0.87 0.87 0.87 0.92 1.0 1.5 0.85 0.93 0.93 0.93 0.95 1.05 1.6 0.88 0.96 0.96 0.96 1.0 1.12 1.7 0.92 0.98 0.98 0.98 1.08 1.19 1.8 0.94 1.0 1.0 1.0 1.15 1.26 2.0 1.0 1.15 1.15 1.15 1.20 1.23 2.5 1.15 1.35 1.35 1.35 1.42 1.46 3.0 1.31 1.52 1.52 1.52 1.56 1.65 3.5 1.58 1.65 1.65 1.65 1.67 1.72 4 1.72 1.76 1.76 1.76 1.78 1.78 4.5 1.85 1.87 1.87 1.87 1.89 1.90 ≥5 1.90 1.95 1.95 1.95 1.94 1.92 当容积率超出修正系数表中数值范围时，可按表中最大容积率5.0的修
2
正系数进行测算。
四、土地开发水平
表6 土地开发费用分项一览表
通路 土地开发项目 主干道 费用 红线外 （元/m2） 费用 红线内 （元/m2） ** ** ** ** ** ** ** ** 15 15 45 35 20 30 25 20 10 20 ** 150 次干道 支路 通电 供水 排水 通讯 通气 平整 计 场地 合五、基准地价表
表7 安庆市城区商业用地级别基准地价表
基准日：2014年1月1日 土地级别 基准地价 （元/m2） 换算价格 （万元/亩） 设定容积率 楼面地价 （元/m2） 一 6450 430.00 1.8 3583 二 4830 322.00 1.7 2841 三 3165 211.00 1.7 1862 四 2150 143.33 1.7 1265 五 1605 107.00 1.6 1003 六 1128 75.20 1.5 752 七 875 58.33 1.3 673
表8 安庆市城区住宅用地级别基准地价表
基准日：2014年1月1日 土地级别 基准地价 （元/m2） 换算价格 （万元/亩）
一 3410 227.33 二 2940 196.00 三 2085 139.00 四 1690 112.67 五 1225 81.67 六 780 52.00 3
设定容积率 楼面地价 （元/m2） 2.0 1705 1.8 1633 1.8 1158 1.8 939 1.6 766 1.3 600
表9 安庆市城区工业用地级别基准地价表
基准日：2014年1月1日 土地级别 基准地价（元/m2） 换算价格（万元/亩） 设定容积率 一 370 24.67 1.2 二 339 22.60 1.2 三 297 19.80 1.2 六、修正体系见下表
表1-1 安庆市城区一级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 区 域 因 素 道路 类型 道路状况 道路 等级 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业繁华程度 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 优 处于城市繁华商服中心 高 街道宽度大，路面质量好 较优 处于城市繁华商服中心边缘 较高 修正因素 一般 处于城市繁华商服中心边缘 一般 较劣 处于一般商业区 较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 出行较困难 供电、供水保证率90-93%，排水状况较差 公用服务服务设施水平较差 商业类型较少 商务设施规模与积聚程度较低 经营种类比较齐全 客流量较少消费水平较低 劣 一般商业区边缘 低 街道宽度小路面质量差 交通型为主 支路为主 出行很困难 供电、供水保证率<90%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 街道较宽，路面质量街道宽度一般，路面较好 质量一般 混合型与生活型并混合型为主 生活型为主 重 主干道与次干道并主干道为主 次干道为主 重 出行方便 出行较方便 可以乘坐交通设施 供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率达95-98%，排水较通93-95%，排水状况一98%以上，排水通畅 畅 般 公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、完备、等级高 完备、等级较高 完备、等级一般 商业类型多 商务设施规模大与积聚程度高 经营种类齐全 客流量大消费水平高 商业类型较多 商务设施规模较大与积聚程度较高 经营种类比较齐全 客流量较大消费水平较高 商业类型一般 商务设施规模与积聚程度一般 经营种类较多 客流量一般消费水平一般 4
规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 景观设施完善环境优美，能吸引 游人，无污染 好 平坦，起伏<1米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 景观设施较完善环境较好，无污 染 较好 平坦，起伏<2米 较好 近似矩形 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 景观设施基本完善，环境一般，基 本无污染 一般 基本平坦，起伏2-3米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供电、供水保证率93-95%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 距商服中心距离500-100米 5300-5400米 900-1000米 200-300米 住宅 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 一般 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏3-5米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供电、供水保证率90-93%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 距商服中心距离100-200米 5400-5500米 1100-1200米 300-500米 工业、仓储 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 较差 城市规划限制 规划改变土地用途 区域没有景观，污染较严重 差 起伏>5米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供电、供水保证率<90%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 距商服中心距离>200米 >5500米 >1200米 >500米 其它用地 规划改变土地用途 建筑物成新度低 差 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地邻接道路等级与通达性 临街状况 宽深比 几面临街 面积较适中，对土地利用较有利 供电、供水保证率供电、供水保证率达95-98%，排水较通98%以上，排水通畅 畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 地处商服中心 <5200米 <800米 <100米 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 距商服中心距离<50米 5200-5300米 800-900米 100-200米 商住 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较好 个 别 因 素 距商服中心距离 接近距火车站距离 交通距汽车站距离 设施距公交站点距离 程度 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 表1-2 安庆市城区一级地商业用地宗地地价修正系数表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 区 域 因 素 交通状况 道路状况 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商业繁华程度 商务设施规模与积聚程度 经营类别 道路类型 道路等级 交通便捷度 修正系数 优 0.0156 0.0094 0.0081 0.0088 0.0088 0.0090 0.0114 0.0106 0.0094 0.0081 0.0088 较优 0.0078 0.0047 0.0041 0.0044 0.0044 0.0045 0.0057 0.0053 0.0047 0.0041 0.0044 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0094 -0.0057 -0.0049 -0.0053 -0.0053 -0.0054 -0.0068 -0.0064 -0.0056 -0.0049 -0.0053 劣 -0.0188 -0.0113 -0.0098 -0.0105 -0.0105 -0.0108 -0.0137 -0.0128 -0.0113 -0.0098 -0.0105 5
客流数量与质量 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地临街道路等级及通达性 个 别 因 素 临街状况 宽深比 几面临街 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 0.0080 0.0063 0.0063 0.0031 0.0075 0.0066 0.0071 0.0075 0.0088 0.0076 0.0075 0.0075 0.0119 0.0094 0.0089 0.0088 0.0050 0.0063 0.0050 0.0031 0.0040 0.0031 0.0031 0.0016 0.0038 0.0033 0.0036 0.0038 0.0044 0.0038 0.0038 0.0038 0.0059 0.0047 0.0044 0.0044 0.0025 0.0031 0.0025 0.0016 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 -0.0048 -0.0038 -0.0038 -0.0019 -0.0045 -0.0040 -0.0043 -0.0045 -0.0053 -0.0046 -0.0045 -0.0045 -0.0071 -0.0056 -0.0053 -0.0053 -0.0030 -0.0038 -0.0030 -0.0019 -0.0096 -0.0075 -0.0075 -0.0038 -0.0090 -0.0080 -0.0086 -0.0090 -0.0105 -0.0092 -0.0090 -0.0090 -0.0143 -0.0113 -0.0107 -0.0106 -0.0060 -0.0075 -0.0060 -0.0038 表1-3 安庆市城区二级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路类型 道路等级 优 处于城市繁华商服中心 高 街道宽度大，路面质量好 混合型为主 主干道为主 出行方便 较优 处于城市繁华商服中心边缘 较高 街道较宽，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 出行较方便 修正因素 一般 处于一般商业区 一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 可以乘坐交通设施 较劣 一般商业区边缘 较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 出行较困难 劣 一般商业区边缘 低 街道宽度小路面质量差 交通型为主 支路为主 出行很困难 供电、供水保证率<90%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 规划改变土地用途 交通便捷度 区 域 因 素 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 商业繁华程度 城市规划限制 供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率达95-98%，排水较通93-95%，排水状况90-93%，排水状况98%以上，排水通畅 畅 一般 较差 公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、公用服务服务设施完备、等级高 完备、等级较高 完备、等级一般 水平较差 商业类型多 商业类型较多 商业类型一般 商业类型较少 商务设施规模大与商务设施规模较大商务设施规模与积商务设施规模与积积聚程度高 与积聚程度较高 聚程度一般 聚程度较低 经营种类齐全 经营种类比较齐全 经营种类较多 经营种类比较齐全 客流量大消费水平客流量较大消费水客流量一般消费水客流量较少消费水高 平较高 平一般 平较低 规划用途商业，规划规划用途商业，规划规划用途商业，规划规划用途商业，规划对土地利用强度有对土地利用强度基对土地利用强度略对土地利用强度限一定限制 本无限制 有限制 制较大 6
景观设施完善环境优美，能吸引 游人，无污染 好 平坦，起伏<1米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 景观设施较完善环境较好，无污 染 较好 平坦，起伏<2米 较好 近似矩形 景观设施基本完善，环境一般，基 本无污染 一般 基本平坦，起伏2-3米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供电、供水保证率93-95%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 距商服中心距离1500-2000米 2500-3000米 1500-2000米 200-300米 住宅 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 一般 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地邻接道路等级与通达性 临街状况 宽深比 几面临街 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏3-5米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供电、供水保证率90-93%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 距商服中心距离2000-2500米 3000-3500米 2000-3000米 300-500米 工业、仓储 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 较差 区域没有景观，污染较严重 差 起伏>5米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供电、供水保证率<90%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 距商服中心距离>2500米 >3500米 >3000米 >500米 其它用地 规划改变土地用途 建筑物成新度低 差 面积较适中，对土地利用较有利 供电、供水保证率供电、供水保证率达95-98%，排水较通98%以上，排水通畅 畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 距商服中心距离<1000米 <2000米 <1000米 <100米 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 距商服中心距离1000-1500米 2000-2500米 1000-1500米 100-200米 商住 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较好 个 别 因 素 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 表1-4 安庆市城区二级地商业用地宗地地价修正系数表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 区域因素 商业繁华程度 道路状况 道路类型 道路等级 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 环境状况
修正系数 优 0.0131 0.0079 0.0068 0.0074 0.0074 0.0076 0.0096 0.0089 0.0079 0.0068 0.0074 0.0067 0.0053 0.0053 7
较优 0.0066 0.0040 0.0034 0.0037 0.0037 0.0038 0.0048 0.0045 0.0039 0.0034 0.0037 0.0034 0.0026 0.0026 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0094 -0.0057 -0.0049 -0.0053 -0.0053 -0.0054 -0.0068 -0.0064 -0.0056 -0.0049 -0.0053 -0.0048 -0.0038 -0.0038 劣 -0.0188 -0.0113 -0.0098 -0.0105 -0.0105 -0.0108 -0.0137 -0.0128 -0.0113 -0.0098 -0.0105 -0.0096 -0.0075 -0.0075
其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地临街道路等级及通达性 个别因素 临街状况 宽深比 几面临街 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 0.0026 0.0063 0.0056 0.0060 0.0063 0.0074 0.0064 0.0063 0.0063 0.0100 0.0079 0.0075 0.0074 0.0042 0.0053 0.0042 0.0026 0.0013 0.0032 0.0028 0.0030 0.0032 0.0037 0.0032 0.0032 0.0032 0.0050 0.0039 0.0037 0.0037 0.0021 0.0026 0.0021 0.0013 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 -0.0019 -0.0045 -0.0040 -0.0043 -0.0045 -0.0053 -0.0046 -0.0045 -0.0045 -0.0071 -0.0056 -0.0053 -0.0053 -0.0030 -0.0038 -0.0030 -0.0019 -0.0038 -0.0090 -0.0080 -0.0086 -0.0090 -0.0105 -0.0092 -0.0090 -0.0090 -0.0143 -0.0113 -0.0107 -0.0106 -0.0060 -0.0075 -0.0060 -0.0038 8
表1-5 安庆市城区三级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通 状况 道路状况 道路类型 道路等级 优 处于城市区级商服中心 高 街道宽度大，路面质量好 混合型为主 主干道为主 出行方便 较优 处于城市区域商服中心边缘 较高 街道较宽，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 出行较方便 修正因素 一般 处于一般商业区 一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 可以乘坐交通设施 供电、供水保证率85-90%，排水状况一般 公用服务设施齐全、完备、等级一般 商业类型一般 商务设施规模与积聚程度一般 经营种类较多 客流量一般消费水平一般 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 景观设施基本完善，环境一般，基 本无污染 一般 基本平坦，起伏2-3米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供电、供水保证率85-90%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 距商服中心距离2000-3000米 2000-3000米 2000-3000米 200-300米 住宅 较劣 一般商业区边缘 较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 出行较困难 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 公用服务服务设施水平较差 商业类型较少 商务设施规模与积聚程度较低 经营种类比较齐全 客流量较少消费水平较低 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏3-5米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 距商服中心距离3000-4000米 3000-4000米 3000-4000米 300-500米 工业、仓储 劣 远离商业区 低 街道宽度小路面质量差 交通型为主 支路为主 出行很困难 供电、供水保证率<80%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 规划改变土地用途 区域没有景观，污染较严重 差 起伏>5米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供电、供水保证率<80%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 距商服中心距离>4000米 >4000米 >4000米 >500米 其它用地 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 区 域 因 素 商业繁华程度 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地邻接道路等级与通达性 临街 状况 宽深比 几面临街 供电、供水保证率供电、供水保证率达90-95%，排水较通95%以上，排水通畅 畅 公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、完备、等级高 完备、等级较高 商业类型多 商业类型较多 商务设施规模大与商务设施规模较大积聚程度高 与积聚程度较高 经营种类齐全 经营种类比较齐全 客流量大消费水平客流量较大消费水高 平较高 规划用途商业，规划规划用途商业，规划对土地利用强度基对土地利用强度略本无限制 有限制 景观设施完善环境景观设施较完善环优美，能吸引 境较好，无污 游人，无污染 染 好 较好 平坦，起伏<1米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 平坦，起伏<2米 较好 近似矩形 个 别 因 素 面积较适中，对土地利用较有利 供电、供水保证率供电、供水保证率达90-95%，排水较通95%以上，排水通畅 畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 地处商服中心距离<1000米 <1000米 <1000米 <100米 商业 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 距商服中心距离1000-2000米 1000-2000米 1000-2000米 100-200米 商住 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 9
规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较好 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 一般 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 较差 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 规划改变土地用途 建筑物成新度低 差 表1-6 安庆市城区三级地商业用地宗地地价修正系数表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路类型 道路等级 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商业繁华程度 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地临街道路等级及通达性 个别因素 接近交通设施程度 临街状况 宽深比 几面临街 距商服中心距离 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 修正系数 优 0.0155 0.0094 0.0081 0.0087 0.0087 0.0089 0.0113 0.0105 0.0093 0.0081 0.0087 0.0079 0.0062 0.0062 0.0031 0.0074 0.0066 0.0071 0.0074 0.0087 0.0076 0.0074 0.0074 0.0118 0.0093 0.0088 0.0088 0.0050 0.0062 0.0050 0.0031 较优 0.0078 0.0047 0.0040 0.0043 0.0043 0.0045 0.0056 0.0053 0.0047 0.0040 0.0043 0.0040 0.0031 0.0031 0.0016 0.0037 0.0033 0.0035 0.0037 0.0043 0.0038 0.0037 0.0037 0.0059 0.0047 0.0044 0.0044 0.0025 0.0031 0.0025 0.0016 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0093 -0.0056 -0.0049 -0.0052 -0.0052 -0.0054 -0.0068 -0.0063 -0.0056 -0.0049 -0.0052 -0.0048 -0.0037 -0.0037 -0.0019 -0.0045 -0.0040 -0.0043 -0.0045 -0.0052 -0.0046 -0.0045 -0.0045 -0.0071 -0.0056 -0.0053 -0.0053 -0.0030 -0.0037 -0.0030 -0.0019 劣 -0.0187 -0.0113 -0.0097 -0.0105 -0.0105 -0.0107 -0.0136 -0.0127 -0.0112 -0.0097 -0.0105 -0.0096 -0.0075 -0.0075 -0.0037 -0.0090 -0.0079 -0.0085 -0.0090 -0.0105 -0.0091 -0.0090 -0.0090 -0.0142 -0.0112 -0.0106 -0.0105 -0.0060 -0.0075 -0.0060 -0.0037 区域因素 10
表1-7 安庆市城区四级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路 类型 道路 等级 优 处于城市区级商服中心 高 街道宽度大，路面质量好 混合型为主 主干道为主 出行方便 较优 处于城市区域商服中心边缘 较高 街道较宽，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 出行较方便 修正因素 一般 处于一般商业区 一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 可以乘坐交通设施 较劣 一般商业区边缘 较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 出行较困难 劣 远离商业区 低 街道宽度小路面质量差 交通型为主 支路为主 出行很困难 供电、供水保证率<80%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 交通便捷度 基础设施状况 区域因素 商业繁华程度 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率达90-95%，排水较通85-90%，排水状况80-85%，排水状况95%以上，排水通畅 畅 一般 较差 公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、公用服务服务设施完备、等级高 完备、等级较高 完备、等级一般 水平较差 商业类型多 商业类型较多 商业类型一般 商业类型较少 商务设施规模大与商务设施规模较大商务设施规模与积商务设施规模与积积聚程度高 与积聚程度较高 聚程度一般 聚程度较低 经营种类齐全 经营种类比较齐全 经营种类较多 经营种类比较齐全 客流量大消费水平客流量较大消费水客流量一般消费水客流量较少消费水高 平较高 平一般 平较低 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 景观设施完善环境优美，能吸引 游人，无污染 好 平坦，起伏<1米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 景观设施较完善环境较好，无污 染 较好 平坦，起伏<2米 较好 近似矩形 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 景观设施基本完善，环境一般，基 本无污染 一般 基本平坦，起伏2-3米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供电、供水保证率85-90%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 距商服中心距离2000-3000米 2000-3000米 2000-3000米 200-300米 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏3-5米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 距商服中心距离3000-4000米 3000-4000米 3000-4000米 300-500米 城市规划限制 规划改变土地用途 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 个别因素 宗地邻接道路等级与通达性 临街状况 宽深比 几面临街 区域没有景观，污染较严重 差 起伏>5米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供电、供水保证率<80%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 距商服中心距离>4000米 >4000米 >4000米 >500米 面积较适中，对土地利用较有利 供电、供水保证率供电、供水保证率达90-95%，排水较通95%以上，排水通畅 畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 地处商服中心距离<1000米 <1000米 <1000米 <100米 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 距商服中心距离1000-2000米 1000-2000米 1000-2000米 100-200米 距商服中心距离 接近交通设施程度
距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 11
相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 商住 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较好 住宅 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 一般 工业、仓储 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 较差 其它用地 规划改变土地用途 建筑物成新度低 差 表1-8 安庆市城区四级地商业用地宗地地价修正系数表
修正系数 影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路类型 道路等级 优 0.0125 0.0075 0.0065 0.0070 0.0070 0.0072 0.0091 0.0085 0.0075 0.0065 0.0070 0.0064 0.0050 0.0050 0.0025 0.0060 0.0053 0.0057 0.0060 0.0070 0.0061 0.0060 0.0060 0.0095 0.0075 0.0071 0.0071 0.0040 0.0050 0.0040 0.0025 较优 0.0063 0.0038 0.0033 0.0035 0.0035 0.0036 0.0046 0.0043 0.0038 0.0033 0.0035 0.0032 0.0025 0.0025 0.0013 0.0030 0.0027 0.0029 0.0030 0.0035 0.0031 0.0030 0.0030 0.0048 0.0038 0.0036 0.0035 0.0020 0.0025 0.0020 0.0013 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0087 -0.0053 -0.0045 -0.0049 -0.0049 -0.0050 -0.0063 -0.0059 -0.0052 -0.0045 -0.0049 -0.0045 -0.0035 -0.0035 -0.0017 -0.0042 -0.0037 -0.0040 -0.0042 -0.0049 -0.0043 -0.0042 -0.0042 -0.0066 -0.0052 -0.0050 -0.0049 -0.0028 -0.0035 -0.0028 -0.0017 劣 -0.0174 -0.0105 -0.0091 -0.0098 -0.0098 -0.0100 -0.0127 -0.0119 -0.0105 -0.0091 -0.0098 -0.0089 -0.0070 -0.0070 -0.0035 -0.0084 -0.0074 -0.0080 -0.0084 -0.0098 -0.0085 -0.0084 -0.0084 -0.0133 -0.0105 -0.0099 -0.0099 -0.0056 -0.0070 -0.0056 -0.0035 区域因素 商业繁华程度 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地临街道路等级及通达性 宽深比 几面临街 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 个别因素 临街状况 12
表1-9 安庆市城区五级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通 状况 道路状况 道路类型 道路等级 优 处于城市区级商服中心 高 街道宽度大，路面质量好 混合型为主 主干道为主 出行方便 较优 处于城市区域商服中心边缘 较高 街道较宽，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 出行较方便 修正因素 一般 处于一般商业区 一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 可以乘坐交通设施 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 公用服务设施齐全、完备、等级一般 商业类型一般 商务设施规模与积聚程度一般 经营种类较多 客流量一般消费水平一般 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 景观设施基本完善，环境一般，基 本无污染 一般 基本平坦，起伏2-3米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 距商服中心距离3500-4000米 7000-8000米 7000-8000米 200-300米 住宅 较劣 一般商业区边缘 较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 出行较困难 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 公用服务服务设施水平较差 商业类型较少 商务设施规模与积聚程度较低 经营种类比较齐全 客流量较少消费水平较低 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏3-5米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 距商服中心距离4000-5000米 8000-9000米 8000-9000米 300-500米 工业、仓储 劣 远离商业区 低 街道宽度小路面质量差 交通型为主 支路为主 出行很困难 供电、供水保证率<75%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 规划改变土地用途 区域没有景观，污染较严重 差 起伏>5米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供电、供水保证率<75%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 距商服中心距离>5000米 >9000米 >9000米 >500米 其它用地 交通便捷度 基础设施状况 区域因素 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 商业繁华程度 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 个别因素 宗地邻接道路等级与通达性 临街状况 宽深比 几面临街 供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通90%以上，排水通畅 畅 公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、完备、等级高 完备、等级较高 商业类型多 商业类型较多 商务设施规模大与商务设施规模较大积聚程度高 与积聚程度较高 经营种类齐全 经营种类比较齐全 客流量大消费水平客流量较大消费水高 平较高 规划用途商业，规划规划用途商业，规划对土地利用强度基对土地利用强度略本无限制 有限制 景观设施完善环境景观设施较完善环优美，能吸引 境较好，无污 游人，无污染 染 好 较好 平坦，起伏<1米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 平坦，起伏<2米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通90%以上，排水通畅 畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 地处商服中心距离<3000米 <6000米 <6000米 <100米 商业 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 距商服中心距离3000-3500米 6000-7000米 6000-7000米 100-200米 商住 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 13
规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较好 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 一般 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 较差 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 规划改变土地用途 建筑物成新度低 差 表1-10 安庆市城区五级地商业用地宗地地价修正系数表
修正系数 影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路类型 道路等级 优 0.0137 0.0083 0.0071 0.0077 0.0077 0.0079 0.0100 0.0093 0.0082 0.0071 0.0077 0.0070 0.0055 0.0055 0.0027 0.0066 0.0058 0.0063 0.0066 0.0077 0.0067 0.0066 0.0066 0.0104 0.0082 0.0078 0.0078 0.0044 0.0055 0.0044 0.0027 较优 0.0069 0.0041 0.0036 0.0038 0.0038 0.0040 0.0050 0.0047 0.0041 0.0036 0.0038 0.0035 0.0027 0.0027 0.0014 0.0033 0.0029 0.0031 0.0033 0.0038 0.0034 0.0033 0.0033 0.0052 0.0041 0.0039 0.0039 0.0022 0.0027 0.0022 0.0014 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0092 -0.0056 -0.0048 -0.0052 -0.0052 -0.0053 -0.0067 -0.0063 -0.0055 -0.0048 -0.0052 -0.0047 -0.0037 -0.0037 -0.0018 -0.0044 -0.0039 -0.0042 -0.0044 -0.0052 -0.0045 -0.0044 -0.0044 -0.0070 -0.0055 -0.0053 -0.0052 -0.0030 -0.0037 -0.0030 -0.0018 劣 -0.0185 -0.0112 -0.0096 -0.0104 -0.0104 -0.0107 -0.0135 -0.0126 -0.0111 -0.0096 -0.0104 -0.0095 -0.0074 -0.0074 -0.0037 -0.0089 -0.0078 -0.0084 -0.0089 -0.0104 -0.0090 -0.0089 -0.0089 -0.0141 -0.0111 -0.0105 -0.0104 -0.0059 -0.0074 -0.0059 -0.0037 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商业繁华程度 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 区域因素 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地临街道路等级及通达性 临街状况 宽深比 几面临街 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 个别因素 地上建筑物状况 其他个别因素状况 14
表1-11 安庆市城区六级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通 状况 道路状况 道路类型 道路等级 优 处于城市区级商服中心 高 街道宽度大，路面质量好 混合型为主 主干道为主 出行方便 较优 处于城市区域商服中心边缘 较高 街道较宽，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 出行较方便 修正因素 一般 处于一般商业区 一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 可以乘坐交通设施 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 公用服务设施齐全、完备、等级一般 商业类型一般 商务设施规模与积聚程度一般 经营种类较多 客流量一般消费水平一般 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 景观设施基本完善，环境一般，基 本无污染 一般 基本平坦，起伏2-3米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 距商服中心距离8000-9000米 8000-9000米 8000-9000米 200-300米 住宅 较劣 一般商业区边缘 较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 出行较困难 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 公用服务服务设施水平较差 商业类型较少 商务设施规模与积聚程度较低 经营种类比较齐全 客流量较少消费水平较低 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏3-5米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 距商服中心距离9000-10000米 9000-10000米 9000-10000米 300-500米 工业、仓储 劣 远离商业区 低 街道宽度小路面质量差 交通型为主 支路为主 出行很困难 供电、供水保证率<75%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 规划改变土地用途 区域没有景观，污染较严重 差 起伏>5米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供电、供水保证率<75%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 距商服中心距离>10000米 >10000米 >10000米 >500米 其它用地 交通便捷度 基础设施状况 区域因素 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 商业繁华程度 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 个别因素 宗地邻接道路等级与通达性 临街状况 宽深比 几面临街 供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通90%以上，排水通畅 畅 公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、完备、等级高 完备、等级较高 商业类型多 商业类型较多 商务设施规模大与商务设施规模较大积聚程度高 与积聚程度较高 经营种类齐全 经营种类比较齐全 客流量大消费水平客流量较大消费水高 平较高 规划用途商业，规划规划用途商业，规划对土地利用强度基对土地利用强度略本无限制 有限制 景观设施完善环境景观设施较完善环优美，能吸引 境较好，无污 游人，无污染 染 好 较好 平坦，起伏<1米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 平坦，起伏<2米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通90%以上，排水通畅 畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 地处商服中心距离<7000米 <7000米 <7000米 <100米 商业 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 距商服中心距离7000-8000米 7000-8000米 7000-8000米 100-200米 商住 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 15
规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较好 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 一般 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 较差 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 规划改变土地用途 建筑物成新度低 差 表1-12 安庆市城区六级地商业用地宗地地价修正系数表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0112 0.0068 0.0058 0.0063 0.0063 0.0064 0.0081 0.0076 0.0067 0.0058 0.0063 0.0057 0.0045 0.0045 0.0022 0.0054 0.0047 0.0051 0.0054 0.0063 0.0055 0.0054 0.0054 0.0085 0.0067 0.0064 0.0063 0.0036 0.0045 0.0036 0.0022 较优 0.0056 0.0034 0.0029 0.0031 0.0031 0.0032 0.0041 0.0038 0.0034 0.0029 0.0031 0.0029 0.0022 0.0022 0.0011 0.0027 0.0024 0.0026 0.0027 0.0031 0.0027 0.0027 0.0027 0.0043 0.0034 0.0032 0.0032 0.0018 0.0022 0.0018 0.0011 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0094 -0.0056 -0.0049 -0.0052 -0.0052 -0.0054 -0.0068 -0.0064 -0.0056 -0.0049 -0.0052 -0.0048 -0.0037 -0.0037 -0.0019 -0.0045 -0.0040 -0.0043 -0.0045 -0.0052 -0.0046 -0.0045 -0.0045 -0.0071 -0.0056 -0.0053 -0.0053 -0.0030 -0.0037 -0.0030 -0.0019 劣 -0.0187 -0.0113 -0.0097 -0.0105 -0.0105 -0.0108 -0.0136 -0.0127 -0.0112 -0.0097 -0.0105 -0.0096 -0.0075 -0.0075 -0.0037 -0.0090 -0.0079 -0.0085 -0.0090 -0.0105 -0.0091 -0.0090 -0.0090 -0.0142 -0.0112 -0.0106 -0.0106 -0.0060 -0.0075 -0.0060 -0.0037 区 域 因 素 商业繁华程度 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地临街道路等级及通达性 宽深比 几面临街 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 个 别 因 素 临街状况 16
表1-13 安庆市城区七级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路 类型 道路 等级 优 处于城市区级商服中心 高 街道宽度大，路面质量好 混合型为主 主干道为主 出行方便 较优 处于城市区域商服中心边缘 较高 街道较宽，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 出行较方便 修正因素 一般 处于一般商业区 一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 可以乘坐交通设施 较劣 一般商业区边缘 较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 出行较困难 劣 远离商业区 低 街道宽度小路面质量差 交通型为主 支路为主 出行很困难 供电、供水保证率<75%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 规划改变土地用途 区域没有景观，污染较严重 差 起伏>5米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供电、供水保证率<75%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 距商服中心距离>11000米 >11000米 >11000米 无公交影响 其它用地 交通便捷度 基础设施状况 区 域 因 素 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通80-85%，排水状况75-80%，排水状况90%以上，排水通畅 畅 一般 较差 公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、公用服务设施齐全、公用服务服务设施完备、等级高 完备、等级较高 完备、等级一般 水平较差 商业类型多 商业类型较多 商业类型一般 商业类型较少 商务设施规模大与积聚程度高 经营种类齐全 客流量大消费水平高 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 景观设施完善环境优美，能吸引 游人，无污染 好 平坦，起伏<1米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 商务设施规模较大与积聚程度较高 经营种类比较齐全 客流量较大消费水平较高 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 景观设施较完善环境较好，无污 染 较好 平坦，起伏<2米 较好 近似矩形 商务设施规模与积聚程度一般 经营种类较多 客流量一般消费水平一般 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 景观设施基本完善，环境一般，基 本无污染 一般 基本平坦，起伏2-3米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 距商服中心距离9000-10000米 9000-10000米 9000-10000米 无公交影响 住宅 17
商务设施规模与积聚程度较低 经营种类比较齐全 客流量较少消费水平较低 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏3-5米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 距商服中心距离10000-11000米 10000-11000米 10000-11000米 无公交影响 工业、仓储 商业繁华程度 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地邻接道路等级与通达性 临街状况 宽深比 几面临街 个 别 因 素 面积较适中，对土地利用较有利 供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通90%以上，排水通畅 畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 地处商服中心距离<8000米 <8000米 <8000米 无公交影响 商业 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 距商服中心距离8000-9000米 8000-9000米 8000-9000米 无公交影响 商住 距商服中心距离 接近距火车站距离 交通距汽车站距离 设施距公交站点距离 程度 相邻土地利用状况
规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较好 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 一般 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 较差 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 规划改变土地用途 建筑物成新度低 差 表1-14 安庆市城区七级地商业用地宗地地价修正系数表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 街道状况 交通状况 道路状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0089 0.0054 0.0046 0.0050 0.0050 0.0051 0.0065 0.0061 0.0054 0.0046 0.0050 0.0046 0.0036 0.0036 0.0018 0.0043 0.0038 0.0041 0.0043 0.0050 0.0044 0.0043 0.0043 0.0068 0.0054 0.0051 0.0050 0.0029 0.0036 0.0029 0.0018 较优 0.0045 0.0027 0.0023 0.0025 0.0025 0.0026 0.0033 0.0030 0.0027 0.0023 0.0025 0.0023 0.0018 0.0018 0.0009 0.0021 0.0019 0.0020 0.0021 0.0025 0.0022 0.0021 0.0021 0.0034 0.0027 0.0025 0.0025 0.0014 0.0018 0.0014 0.0009 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0093 -0.0056 -0.0048 -0.0052 -0.0052 -0.0053 -0.0068 -0.0063 -0.0056 -0.0048 -0.0052 -0.0048 -0.0037 -0.0037 -0.0019 -0.0045 -0.0039 -0.0042 -0.0045 -0.0052 -0.0045 -0.0045 -0.0045 -0.0071 -0.0056 -0.0053 -0.0052 -0.0030 -0.0037 -0.0030 -0.0019 劣 -0.0186 -0.0112 -0.0097 -0.0104 -0.0104 -0.0107 -0.0135 -0.0126 -0.0111 -0.0097 -0.0104 -0.0095 -0.0074 -0.0074 -0.0037 -0.0089 -0.0079 -0.0085 -0.0089 -0.0104 -0.0091 -0.0089 -0.0089 -0.0141 -0.0111 -0.0105 -0.0105 -0.0059 -0.0074 -0.0059 -0.0037 区 域 因 素 商业繁华程度 交通便捷度 基础设施状况 公用设施状况 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地基础设施状况 宗地临街道路等级及通达性 宽深比 几面临街 距商服中心距离 接近交通设施程度 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况 个 别 因 素 临街状况 18
表2-1 安庆市城区一级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 道路 交通类型 道路 状况 状况 道路 等级 交通便捷程度 基础设施状况 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 邻接道路等级及通达性 个 别 因 素 优 社区规模大，有完善的安全保障,居民素质高 高 地处商服中心 生活型为主 主干道为主 出行很便捷 较优 社区规模较大，有安全保障，居民素质高 较高 距商服中心距离<200米 生活型与混合型并重 主干道与次干道并重 出行比较便捷 修正因素 一般 社区规模一般，有专人值班，居民素质较高 一般 距商服中心距离200-500米 混合型为主 次干道为主 一般 较劣 社区规模较小 ，无封闭的管理设施，居民素质一般 较低 距商服中心距离500-1000米 混合型与交通型重 次干道与支路并重 出行有所不便 供电、供水保证率90-93%，排水状况较差 公用服务设施水平较差 个别条件限制 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 劣 单独的住宅楼，无安全保障设施居民构成较复杂 低 距商服中心距离>1000米 交通型为主 支路为主 出行很不方便 供电、供水保证率<90%，排水状况差 公用服务设施水平差 布局受较大限制 区域没有景观，污染较严重 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 区 域 因 素 供电、供水保证率供电、供水保证率达供电、供水保证率93-95%，排水状况98%以上，排水通畅 95-98%，排水较通畅 一般 公用服务设施齐全，公用服务设施较齐公用服务设施等级等级高 全，等级较高 一般 无限制 无限制 基本无限制 景观设施完善环境景观设施基本完善，景观设施较完善环境优美，能吸引游人，环境一般，基本无污较好，无污染 无污染 染 好 较好 一般 基本平坦，起伏２－平坦，起伏〈１米 平坦，起伏〈２米 ３米 基本无不良地质现好 较好 象 较不规则，但对土地矩形 近似矩形 利用无影响 面积适中，对土地利面积较适中，对土地对土地利用略有影用有利 利用较有利 响 日照充分、通风流畅 临生活型主干道，道路通达性好 日照较充分、通风较流畅 临混合型主干道，道路通达性较好 日照基本满足，通风较流畅 日照较少，通风受阻 阴暗潮湿 临交通型次干道，道路通达性较差 供电、供水保证率90-93%，排水状况较差 建筑物成新度较低 距商服中心距离500-1000米 300-500米 1200-1500米 1200-1500米 600-800米 1200-1500米 1200-1500米 工业、仓储 临支路或巷道，道路通达性差 供电、供水保证率<90%，排水状况差 建筑物成新度低 距商服中心距离>1000米 >500米 >1500米 >1500米 >800米 >1500米 >1500米 其它用地 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近公用设施程度 距医院距离 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况
临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 供电、供水保证率供电、供水保证率达供电、供水保证率93-95%，排水状况98%以上，排水通畅 95-98%，排水较通畅 一般 建筑物成新度一般建筑物成新度高 建筑物成新度较高 或没有建筑物 距商服中心距离距商服中心距离地处商服中心 <200米 200-500米 <100米 <500米 <500米 <200米 <500米 <500米 住宅 100-200米 500-800米 500-800米 200-400米 500-800米 500-800米 商住 19
200-300米 800-1200米 800-1200米 400-600米 800-1200米 800-1200米 商业
其他个别因素状况 好 较好 一般 较差 差 表2-2 安庆市城区一级地住宅用地宗地地价修正系数表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区域因素 道路状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0081 0.0119 0.0150 0.0119 0.0107 0.0100 0.0119 0.0138 0.0088 0.0075 0.0063 0.0075 0.0075 0.0069 0.0044 0.0075 0.0081 0.0094 0.0075 0.0144 0.0125 0.0094 0.0081 0.0094 0.0063 0.0063 0.0056 0.0038 较优 0.0041 0.0060 0.0075 0.0060 0.0053 0.0050 0.0060 0.0069 0.0044 0.0038 0.0031 0.0038 0.0038 0.0034 0.0022 0.0038 0.0041 0.0047 0.0038 0.0072 0.0063 0.0047 0.0041 0.0047 0.0031 0.0031 0.0028 0.0019 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0048 -0.0070 -0.0089 -0.0070 -0.0063 -0.0059 -0.0070 -0.0081 -0.0052 -0.0044 -0.0037 -0.0044 -0.0044 -0.0041 -0.0026 -0.0044 -0.0048 -0.0056 -0.0044 -0.0085 -0.0074 -0.0056 -0.0048 -0.0056 -0.0037 -0.0037 -0.0033 -0.0022 劣 -0.0096 -0.0141 -0.0178 -0.0141 -0.0126 -0.0118 -0.0141 -0.0163 -0.0104 -0.0089 -0.0074 -0.0089 -0.0089 -0.0081 -0.0052 -0.0089 -0.0096 -0.0111 -0.0089 -0.0170 -0.0148 -0.0111 -0.0096 -0.0111 -0.0074 -0.0074 -0.0067 -0.0044 交通便捷程度 基础设施条件 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 宗地邻接道路等级与通达性 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近公用设施程度 距医院距离 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 个别因素
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表2-3 安庆市城区二级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区 域 因 素 道路 类型 道路 状况 道路 等级 交通便捷程度 修正因素 优 较优 一般 社区规模大，有完善社区规模一般，有专社区规模较大，有安的安全保障,居民素人值班，居民素质较全保障，居民素质高 质高 高 高 较高 一般 距商服中心距离距商服中心距离地处商服中心 <2500米 2500-3000米 生活型与混合型并生活型为主 混合型为主 重 主干道与次干道并主干道为主 次干道为主 重 出行很便捷 出行比较便捷 一般 供电、供水保证率达供电、供水保证率供电、供水保证率98%以上，排水通95-98%，排水较通93-95%，排水状况畅 畅 一般 公用服务设施齐全，公用服务设施较齐公用服务设施等级等级高 全，等级较高 一般 无限制 无限制 基本无限制 景观设施完善环境景观设施基本完善，景观设施较完善环优美，能吸引游人，环境一般，基本无污境较好，无污染 无污染 染 好 较好 一般 基本平坦，起伏２－平坦，起伏〈１米 平坦，起伏〈２米 ３米 基本无不良地质现好 较好 象 较不规则，但对土地矩形 近似矩形 利用无影响 面积适中，对土地利面积较适中，对土地对土地利用略有影用有利 利用较有利 响 日照较充分、通风较日照基本满足，通风日照充分、通风流畅 流畅 较流畅 临交通型主干道或临生活型主干道，道临混合型主干道，道生活型次干道，道路路通达性好 路通达性较好 通达性一般 供电、供水保证率达供电、供水保证率供电、供水保证率98%以上，排水通95-98%，排水较通93-95%，排水状况畅 畅 一般 建筑物成新度一般建筑物成新度高 建筑物成新度较高 或没有建筑物 距商服中心距离距商服中心距离地处商服中心 <2500米 2500-3000米 <100米 100-200米 200-300米 <500米 <500米 <200米 <500米 <500米 住宅 好 500-800米 500-800米 200-400米 500-800米 500-800米 商住 较好 800-1200米 800-1200米 400-600米 800-1200米 800-1200米 商业 一般 较劣 社区规模较小 ，无封闭的管理设施，居民素质一般 较低 距商服中心距离3000-3500米 混合型与交通型重 次干道与支路并重 出行有所不便 供电、供水保证率90-93%，排水状况较差 公用服务设施水平较差 个别条件限制 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 劣 单独的住宅楼，无安全保障设施居民构成较复杂 低 距商服中心距离>3500米 交通型为主 支路为主 出行很不方便 供电、供水保证率<90%，排水状况差 公用服务设施水平差 布局受较大限制 区域没有景观，污染较严重 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 基础设施状况 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 邻接道路等级及通达性 日照较少，通风受阻 阴暗潮湿 临交通型次干道，道路通达性较差 供电、供水保证率90-93%，排水状况较差 建筑物成新度较低 距商服中心距离3000-3500米 300-500米 1200-1500米 1200-1500米 600-800米 1200-1500米 1200-1500米 工业、仓储 较差 临支路或巷道，道路通达性差 供电、供水保证率<90%，排水状况差 建筑物成新度低 距商服中心距离>3500米 >500米 >1500米 >1500米 >800米 >1500米 >1500米 其它用地 差 个 别 因 素 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近距医院距离 公用距菜场距离 设施距文体设施距离 程度 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况
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表2-4 安庆市城区二级地住宅用地宗地地价修正系数表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 区 域 因 素 交通状况 道路 状况 基础设施条件 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 宗地邻接道路等级与通达性 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 个别因素 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近公用设施程度 距医院距离 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 道路类型 道路等级 交通便捷程度 修正系数 优 0.0067 0.0099 0.0124 0.0099 0.0088 0.0083 0.0099 0.0114 0.0073 0.0062 0.0052 0.0062 0.0062 0.0057 0.0036 0.0062 0.0067 0.0078 0.0062 0.0119 0.0104 0.0078 0.0067 0.0078 0.0052 0.0052 0.0047 0.0031 较优 0.0034 0.0049 0.0062 0.0049 0.0044 0.0041 0.0049 0.0057 0.0036 0.0031 0.0026 0.0031 0.0031 0.0029 0.0018 0.0031 0.0034 0.0039 0.0031 0.0060 0.0052 0.0039 0.0034 0.0039 0.0026 0.0026 0.0023 0.0016 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0049 -0.0071 -0.0090 -0.0071 -0.0064 -0.0060 -0.0071 -0.0082 -0.0052 -0.0045 -0.0037 -0.0045 -0.0045 -0.0041 -0.0026 -0.0045 -0.0049 -0.0056 -0.0045 -0.0086 -0.0075 -0.0056 -0.0049 -0.0056 -0.0037 -0.0037 -0.0034 -0.0022 劣 -0.0097 -0.0142 -0.0180 -0.0142 -0.0127 -0.0120 -0.0142 -0.0165 -0.0105 -0.0090 -0.0075 -0.0090 -0.0090 -0.0082 -0.0052 -0.0090 -0.0097 -0.0112 -0.0090 -0.0172 -0.0150 -0.0112 -0.0097 -0.0112 -0.0075 -0.0075 -0.0067 -0.0045
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表2-5 安庆市城区三级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区 域 因 素 道路 状况 道路 类型 道路 等级 优 社区规模大，有完善的安全保障,居民素质高 高 地处商服中心距离<1000米 生活型为主 主干道为主 出行很便捷 供电、供水保证率达95%以上，排水通畅 较优 社区规模较大，有安全保障，居民素质高 较高 距商服中心距离1000-2500米 生活型与混合型并重 主干道与次干道并重 出行比较便捷 供电、供水保证率90-95%，排水较通畅 公用服务设施较齐全，等级较高 无限制 修正因素 一般 社区规模一般，有专人值班，居民素质较高 一般 距商服中心距离2500-4000米 混合型为主 次干道为主 一般 较劣 社区规模较小 ，无封闭的管理设施，居民素质一般 较低 距商服中心距离4000-5500米 混合型与交通型重 次干道与支路并重 出行有所不便 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 公用服务设施水平较差 个别条件限制 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 劣 单独的住宅楼，无安全保障设施居民构成较复杂 低 距商服中心距离>5500米 交通型为主 支路为主 出行很不方便 供电、供水保证率<80%，排水状况差 公用服务设施水平差 布局受较大限制 区域没有景观，污染较严重 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 交通便捷程度 个 别 因 素 供电、供水保证率85-90%，排水状基础设施状况 况一般 公用服务设施齐全，公用服务设施等级公用设施状况 等级高 一般 城市规划限制 无限制 基本无限制 景观设施完善环境优景观设施基本完景观设施较完善环环境状况 美，能吸引游人，无善，环境一般，基境较好，无污染 污染 本无污染 其他区域因素状况 好 较好 一般 基本平坦，起伏２宗地地形状况 平坦，起伏〈１米 平坦，起伏〈２米 －３米 基本无不良地质现宗地地基状况 好 较好 象 较不规则，但对土矩形 近似矩形 宗地形状 地利用无影响 面积适中，对土地利面积较适中，对土对土地利用略有影宗地面积 用有利 地利用较有利 响 日照较充分、通风日照基本满足，通宗地日照、通风、干湿状况 日照充分、通风流畅 较流畅 风较流畅 临交通型主干道或临生活型主干道，道临混合型主干道，生活型次干道，道邻接道路等级及通达性 路通达性好 道路通达性较好 路通达性一般 供电、供水保证率供电、供水保证率供电、供水保证率达90-95%，排水较85-90%，排水状宗地基础设施状况 95%以上，排水通畅 通畅 况一般 建筑物成新度一般建筑物成新度高 建筑物成新度较高 地上建筑物状况 或没有建筑物 地处商服中心距离距商服中心距离距商服中心距离距商服中心距离 <1000米 1000-2500米 2500-4000米 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近距医院距离 公用距菜场距离 设施距文体设施距离 程度 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况
<100米 <500米 <500米 <500米 <500米 <500米 住宅 好 100-200米 500-800米 500-800米 500-800米 500-800米 500-800米 商住 较好 23
200-300米 800-1200米 800-1200米 800-1200米 800-1200米 800-1200米 商业 一般 日照较少，通风受阻 阴暗潮湿 临交通型次干道，道路通达性较差 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 建筑物成新度较低 距商服中心距离4000-5500米 300-500米 1200-1500米 1200-1500米 1200-1500米 1200-1500米 1200-1500米 工业、仓储 较差 临支路或巷道，道路通达性差 供电、供水保证率<80%，排水状况差 建筑物成新度低 距商服中心距离>5500米 >500米 >1500米 >1500米 >1500米 >1500米 >1500米 其它用地 差
表2-6 安庆市城区三级地住宅用地宗地地价修正系数表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 区 域 因 素 交通状况 道路 状况 基础设施条件 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 宗地邻接道路等级与通达性 宗地基础设施状况 个 别 因 素 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近公用设施程度 距医院距离 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 道路类型 道路等级 交通便捷程度 修正系数 优 0.0065 0.0095 0.0119 0.0095 0.0085 0.0080 0.0095 0.0109 0.0070 0.0060 0.0050 0.0060 0.0060 0.0055 0.0035 0.0060 0.0065 0.0075 0.0060 0.0114 0.0100 0.0075 0.0065 0.0075 0.0050 0.0050 0.0045 0.0030 较优 0.0032 0.0047 0.0060 0.0047 0.0042 0.0040 0.0047 0.0055 0.0035 0.0030 0.0025 0.0030 0.0030 0.0027 0.0017 0.0030 0.0032 0.0037 0.0030 0.0057 0.0050 0.0037 0.0032 0.0037 0.0025 0.0025 0.0022 0.0015 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0049 -0.0071 -0.0090 -0.0071 -0.0064 -0.0060 -0.0071 -0.0082 -0.0052 -0.0045 -0.0037 -0.0045 -0.0045 -0.0041 -0.0026 -0.0045 -0.0049 -0.0056 -0.0045 -0.0086 -0.0075 -0.0056 -0.0049 -0.0056 -0.0037 -0.0037 -0.0034 -0.0022 劣 -0.0097 -0.0142 -0.0180 -0.0142 -0.0127 -0.0120 -0.0142 -0.0165 -0.0105 -0.0090 -0.0075 -0.0090 -0.0090 -0.0082 -0.0052 -0.0090 -0.0097 -0.0112 -0.0090 -0.0172 -0.0150 -0.0112 -0.0097 -0.0112 -0.0075 -0.0075 -0.0067 -0.0045
24
表2-7 安庆市城区四级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 修正因素 优 社区规模大，有完善社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区域因素 道路 道路 状况 类型 道路 等级 交通便捷程度 基础设施状况 的安全保障,居民素质高 高 距商服中心距离<1000米 生活型为主 主干道为主 出行很便捷 供电、供水保证率达95%以上，排水通畅 公用服务设施齐全，等级高 无限制 景观设施完善环境环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 优美，能吸引游人，无污染 好 平坦，起伏〈１米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 较优 社区规模较大，有安全保障，居民素质高 较高 距商服中心距离<2000米 生活型与混合型并重 主干道与次干道并重 出行比较便捷 供电、供水保证率90-95%，排水较通畅 公用服务设施较齐全，等级较高 无限制 景观设施较完善环境较好，无污染 较好 平坦，起伏〈２米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 日照较充分、通风较流畅 临混合型主干道，道路通达性较好 供电、供水保证率90-95%，排水较通畅 建筑物成新度较高 距商服中心距离<2000米 100-200米 500-800米 500-800米 25
一般 社区规模一般，有专人值班，居民素质较高 一般 距商服中心距离2000-4000米 混合型为主 次干道为主 一般 供电、供水保证率85-90%，排水状况一般 公用服务设施等级一般 基本无限制 景观设施基本完善，环境一般，基本无污染 一般 基本平坦，起伏２－３米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 日照基本满足，通风较流畅 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 供电、供水保证率85-90%，排水状况一般 建筑物成新度一般或没有建筑物 距商服中心距离2000-4000米 200-300米 800-1200米 800-1200米 较劣 社区规模较小 ，无封闭的管理设施，居民素质一般 较低 距商服中心距离4000-6000米 混合型与交通型重 次干道与支路并重 出行有所不便 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 公用服务设施水平较差 个别条件限制 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 劣 单独的住宅楼，无安全保障设施居民构成较复杂 低 距商服中心距离>6000米 交通型为主 支路为主 出行很不方便 供电、供水保证率<80%，排水状况差 公用服务设施水平差 布局受较大限制 区域没有景观，污染较严重 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 公用设施状况 城市规划限制 宗地日照、通风、干湿状况 日照充分、通风流畅 临生活型主干道，道路通达性好 供电、供水保证率达95%以上，排水通畅 建筑物成新度高 距商服中心距离<1000米 <100米 <500米 <500米 日照较少，通风受阻 阴暗潮湿 临交通型次干道，道路通达性较差 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 建筑物成新度较低 距商服中心距离4000-6000米 300-500米 1200-1500米 1200-1500米 临支路或巷道，道路通达性差 供电、供水保证率<80%，排水状况差 建筑物成新度低 距商服中心距离>6000米 >500米 >1500米 >1500米 个别因素 邻接道路等级及通达性 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 接近公用设施
距中小学、幼儿园距离 距医院距离
程度 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 <500米 <500米 <500米 住宅 好 500-800米 500-800米 500-800米 商住 较好 800-1200米 800-1200米 800-1200米 商业 一般 1200-1500米 1200-1500米 1200-1500米 工业、仓储 较差 >1500米 >1500米 >1500米 其它用地 差 表2-8 安庆市城区四级地住宅用地宗地地价修正系数表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区域因素 道路状况 基础设施条件 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 宗地邻接道路等级与通达性 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 个别因素 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近公用设施程度 距医院距离 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 道路类型 道路等级 交通便捷程度 修正系数 优 0.0060 0.0087 0.0110 0.0087 0.0078 0.0073 0.0087 0.0101 0.0064 0.0055 0.0046 0.0055 0.0055 0.0050 0.0032 0.0055 0.0060 0.0069 0.0055 0.0105 0.0092 0.0069 0.0060 0.0069 0.0046 0.0046 0.0041 0.0028 较优 0.0030 0.0044 0.0055 0.0044 0.0039 0.0037 0.0044 0.0050 0.0032 0.0028 0.0023 0.0028 0.0028 0.0025 0.0016 0.0028 0.0030 0.0034 0.0028 0.0053 0.0046 0.0034 0.0030 0.0034 0.0023 0.0023 0.0021 0.0014 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0048 -0.0070 -0.0089 -0.0070 -0.0063 -0.0059 -0.0070 -0.0081 -0.0052 -0.0044 -0.0037 -0.0044 -0.0044 -0.0041 -0.0026 -0.0044 -0.0048 -0.0055 -0.0044 -0.0085 -0.0074 -0.0055 -0.0048 -0.0055 -0.0037 -0.0037 -0.0033 -0.0022 劣 -0.0096 -0.0141 -0.0178 -0.0141 -0.0126 -0.0118 -0.0141 -0.0163 -0.0104 -0.0089 -0.0074 -0.0089 -0.0089 -0.0081 -0.0052 -0.0089 -0.0096 -0.0111 -0.0089 -0.0170 -0.0148 -0.0111 -0.0096 -0.0111 -0.0074 -0.0074 -0.0067 -0.0044
26
表2-9 安庆市城区五级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 修正因素 优 社区规模大，有完善社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区域因素 道路 道路 状况 类型 道路 等级 交通便捷程度 基础设施状况 的安全保障,居民素质高 高 地处商服中心距离<3000米 生活型为主 主干道为主 出行很便捷 供电、供水保证率达90%以上，排水通畅 公用服务设施齐全，等级高 无限制 景观设施完善环境优环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 美，能吸引游人，无污染 好 平坦，起伏〈１米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 日照充分、通风流畅 临生活型主干道，道路通达性好 供电、供水保证率达90%以上，排水通畅 建筑物成新度高 地处商服中心距离<3000米 <100米 <1000米 <1000米 较优 社区规模较大，有安全保障，居民素质高 较高 距商服中心距离3000-5000米 生活型与混合型并重 主干道与次干道并重 出行比较便捷 供电、供水保证率85-90%，排水较通畅 公用服务设施较齐全，等级较高 无限制 景观设施较完善环境较好，无污染 较好 平坦，起伏〈２米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 日照较充分、通风较流畅 临混合型主干道，道路通达性较好 供电、供水保证率85-90%，排水较通畅 建筑物成新度较高 距商服中心距离3000-5000米 100-200米 1000-1200米 1000-1200米 27
一般 社区规模一般，有专人值班，居民素质较高 一般 距商服中心距离5000-7000米 混合型为主 次干道为主 一般 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 公用服务设施等级一般 基本无限制 景观设施基本完善，环境一般，基本无污染 一般 基本平坦，起伏２－３米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 日照基本满足，通风较流畅 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 建筑物成新度一般或没有建筑物 距商服中心距离5000-7000米 200-300米 1200-1400米 1200-1400米 较劣 社区规模较小 ，无封闭的管理设施，居民素质一般 较低 距商服中心距离7000-9000米 混合型与交通型重 次干道与支路并重 出行有所不便 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 公用服务设施水平较差 个别条件限制 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 日照较少，通风受阻 临交通型次干道，道路通达性较差 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 建筑物成新度较低 距商服中心距离7000-9000米 300-500米 1400-1600米 1400-1600米 劣 单独的住宅楼，无安全保障设施居民构成较复杂 低 距商服中心距离>9000米 交通型为主 支路为主 出行很不方便 供电、供水保证率<75%，排水状况差 公用服务设施水平差 布局受较大限制 区域没有景观，污染较严重 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 阴暗潮湿 临支路或巷道，道路通达性差 供电、供水保证率<75%，排水状况差 建筑物成新度低 距商服中心距离>9000米 >500米 >1600米 >1600米 公用设施状况 城市规划限制 个别因素 邻接道路等级及通达性 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 接近公用设施程度
距中小学、幼儿园距离 距医院距离
距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 <1000米 <1000米 <1000米 住宅 好 1000-1200米 1000-1200米 1000-1200米 商住 较好 1200-1400米 1200-1400米 1200-1400米 商业 一般 1400-1600米 1400-1600米 1400-1600米 工业、仓储 较差 >1600米 >1600米 >1600米 其它用地 差 表2-10 安庆市城区五级地住宅用地宗地地价修正系数表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区域因素 道路状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0065 0.0095 0.0120 0.0095 0.0085 0.0080 0.0095 0.0110 0.0070 0.0060 0.0050 0.0060 0.0060 0.0055 0.0035 0.0060 0.0065 0.0075 0.0060 0.0115 0.0100 0.0075 0.0065 0.0075 0.0050 0.0050 0.0045 0.0030 较优 0.0033 0.0048 0.0060 0.0048 0.0043 0.0040 0.0048 0.0055 0.0035 0.0030 0.0025 0.0030 0.0030 0.0028 0.0018 0.0030 0.0033 0.0038 0.0030 0.0058 0.0050 0.0038 0.0033 0.0038 0.0025 0.0025 0.0023 0.0015 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0048 -0.0071 -0.0089 -0.0071 -0.0063 -0.0060 -0.0071 -0.0082 -0.0052 -0.0045 -0.0037 -0.0045 -0.0045 -0.0041 -0.0026 -0.0045 -0.0048 -0.0056 -0.0045 -0.0086 -0.0074 -0.0056 -0.0048 -0.0056 -0.0037 -0.0037 -0.0034 -0.0022 劣 -0.0097 -0.0142 -0.0179 -0.0142 -0.0127 -0.0119 -0.0142 -0.0164 -0.0104 -0.0089 -0.0074 -0.0089 -0.0089 -0.0082 -0.0052 -0.0089 -0.0097 -0.0112 -0.0089 -0.0171 -0.0149 -0.0112 -0.0097 -0.0112 -0.0074 -0.0074 -0.0067 -0.0045 交通便捷程度 基础设施条件 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 宗地邻接道路等级与通达性 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近公用设施程度 距医院距离 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 个别因素
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表2-11 安庆市城区六级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区 域 因 素 道路 状况 道路 类型 道路 等级 优 社区规模大，有完善的安全保障,居民素质高 高 地处商服中心距离<8000米 生活型为主 主干道为主 出行很便捷 较优 社区规模较大，有安全保障，居民素质高 较高 距商服中心距离8000-9000米 生活型与混合型并重 主干道与次干道并重 出行比较便捷 修正因素 一般 社区规模一般，有专人值班，居民素质较高 一般 距商服中心距离9000-10000米 混合型为主 次干道为主 一般 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 公用服务设施等级一般 基本无限制 景观设施基本完善，环境一般，基本无污染 一般 基本平坦，起伏２－３米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 日照基本满足，通风较流畅 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 供电、供水保证率80-85%，排水状况一般 建筑物成新度一般或没有建筑物 距商服中心距离9000-10000米 无公交影响 1200-1400米 1200-1400米 1200-1400米 1200-1400米 1200-1400米 商业 较劣 社区规模较小 ，无封闭的管理设施，居民素质一般 较低 距商服中心距离10000-12000米 混合型与交通型重 次干道与支路并重 出行有所不便 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 公用服务设施水平较差 个别条件限制 附近有景观设施，轻度污染 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 日照较少，通风受阻 临交通型次干道，道路通达性较差 供电、供水保证率75-80%，排水状况较差 建筑物成新度较低 距商服中心距离10000-12000米 无公交影响 1400-1600米 1400-1600米 1400-1600米 1400-1600米 1400-1600米 工业、仓储 劣 单独的住宅楼，无安全保障设施居民构成较复杂 低 距商服中心距离>12000米 交通型为主 支路为主 出行很不方便 供电、供水保证率<75%，排水状况差 公用服务设施水平差 布局受较大限制 区域没有景观，污染较严重 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 阴暗潮湿 临支路或巷道，道路通达性差 供电、供水保证率<75%，排水状况差 建筑物成新度低 距商服中心距离>12000米 无公交影响 >1600米 >1600米 >1600米 >1600米 >1600米 其它用地 交通便捷程度 基础设施状况 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通90%以上，排水通畅 畅 公用服务设施齐全，公用服务设施较齐等级高 全，等级较高 无限制 无限制 景观设施完善环境优景观设施较完善环美，能吸引游人，无境较好，无污染 污染 好 较好 平坦，起伏〈１米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 日照充分、通风流畅 临生活型主干道，道路通达性好 平坦，起伏〈２米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 日照较充分、通风较流畅 临混合型主干道，道路通达性较好 邻接道路等级及通达性 个 别 因 素 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近距医院距离 公用距菜场距离 设施距文体设施距离 程度 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况
供电、供水保证率供电、供水保证率达85-90%，排水较通90%以上，排水通畅 畅 建筑物成新度高 地处商服中心距离<8000米 无公交影响 <1000米 <1000米 <1000米 <1000米 <1000米 住宅 建筑物成新度较高 距商服中心距离8000-9000米 无公交影响 1000-1200米 1000-1200米 1000-1200米 1000-1200米 1000-1200米 商住 29
其他个别因素状况 好 较好 一般 较差 差 表2-12 安庆市城区六级地住宅用地宗地地价修正系数表
影响因素 社会因素 居住人口密度 距市中心的距离 交通状况 区域因素 道路 状况 基础设施条件 公用设施状况 城市规划限制 环境状况 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通风、干湿状况 宗地邻接道路等级与通达性 宗地基础设施状况 地上建筑物状况 个别因素 距商服中心距离 距公交站点距离 距中小学、幼儿园距离 接近公用设施程度 距医院距离 距菜场距离 距文体设施距离 距其他公用设施距离 相邻土地利用状况 其他个别因素状况 道路类型 道路等级 交通便捷程度 修正系数 优 0.0058 0.0085 0.0108 0.0085 0.0076 0.0072 0.0085 0.0099 0.0063 0.0054 0.0045 0.0054 0.0054 0.0049 0.0031 0.0054 0.0058 0.0067 0.0054 0.0103 0.0090 0.0067 0.0058 0.0067 0.0045 0.0045 0.0040 0.0027 较优 0.0029 0.0043 0.0054 0.0043 0.0038 0.0036 0.0043 0.0049 0.0031 0.0027 0.0022 0.0027 0.0027 0.0025 0.0016 0.0027 0.0029 0.0034 0.0027 0.0052 0.0045 0.0034 0.0029 0.0034 0.0022 0.0022 0.0020 0.0013 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0048 -0.0070 -0.0088 -0.0070 -0.0063 -0.0059 -0.0070 -0.0081 -0.0052 -0.0044 -0.0037 -0.0044 -0.0044 -0.0041 -0.0026 -0.0044 -0.0048 -0.0055 -0.0044 -0.0085 -0.0074 -0.0055 -0.0048 -0.0055 -0.0037 -0.0037 -0.0033 -0.0022 劣 -0.0096 -0.0140 -0.0177 -0.0140 -0.0125 -0.0118 -0.0140 -0.0162 -0.0103 -0.0088 -0.0074 -0.0088 -0.0088 -0.0081 -0.0052 -0.0088 -0.0096 -0.0111 -0.0088 -0.0170 -0.0147 -0.0111 -0.0096 -0.0111 -0.0074 -0.0074 -0.0066 -0.0044
30
表3-1 安庆市城区一级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 道路 交通状况 道路 状况 类型 道路 等级 交通便捷状况 基础设施状况 修正因素 优 交通型为主 主干道为主 交通极为便捷 供水、供电保证率达98%以上，排水通畅 污染排放能得到及时全面处理 地形平坦，无淹水现象，自然条件好 以高新产业为主，企业间产业联系紧密 高 有全面的配套协作企业和设施 未来土地利用以工业用地为主 好 平坦，起伏〈１米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 利用合理布局美观新颖 临交通型主干道 处于十字路口 规划用途工业，规划土地使用限制 对土地利用强度基本无限制 宗地基 础设施条件 接近
距火车站距离 供水、供电保证率达98%以上，排水通畅 <1000米 较优 交通型与混合型并重 主干道与次干道并重 交通比较便捷 供水、供电保证率95-98%，排水较通畅 污染排放能得到处理 地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好 以高新产业为主，企业间产业联系松散 较高 有比较合理的配套协作企业和设施 未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主 较好 平坦，起伏〈２米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 利用比较合理，布局美观 临混合型主干道 处于丁字路口 规划用途工业，规划对土地利用强度略有限制 供水、供电保证率95-98%，排水较通畅 1000-1500米 31
一般 混合型为主 次干道为主 交通状况一般 供水、供电保证率90-95%，排水状况一般 污染排放能及时合理疏导不对环境产生影响 地形较平坦，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般 以一般产业为主，企业间产业联系紧密 一般 配套协作状况一般 未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主 一般 基本平坦，起伏２－３米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 利用相对合理，布局整齐 临生活型主干道或交通型次干道 一面临道路 规划用途工业，规划对土地利用强度有一定限制 供水、供电保证率90-95%，排水状况一般 1500-2000米 较劣 混合型与生活型并重 次干道与支路并重 交通有所不便 供水、供电保证率85-90%，排水状况较差 污染排放得不到处理，但对周边环境影响不大 地形略有起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差 以一般产业为主，企业间产业联系松散 较低 有少量配套协作企业和设施 未来土地利用以住宅、商业用地为主 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 利用不太合理，布局不太整齐 临生活型次干道 不临道路 规划用途工业，规划对土地利用强度限制较大 供水、供电保证率85-90%，排水状况较差 2000-2500米 供水、供电保证率<85%，排水不通畅 >2500米 规划改变土地用途 劣 生活型为主 支路为主 交通不便 供水、供电保证率<85%，排水不通畅 污染排放无法得到处理，并对周边环境产生影响 地形略有起伏，常有淹水现象，自然条件差 工业企业间基本无产业联系 低 无配套协作企业和设施 未来土地利用以其它用地为主 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 利用极不合理，布局凌乱 临支路或巷道 位置偏远，交通不便 环境状况 区 域 因 素 产业集聚类型 产业集聚程度 配套协作状况 自然条件 工业区成熟度 城市规划限制 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 个 别 因 素 宗地位置 宗地临路状况 宗地利用状况
交通设施程度 距汽车站距离 距码头距离 距高速公路出入口距离 其他个别因素状况 <1000米 <1000米 <1000米 好 1000-1500米 1000-2000米 1000-1500米 较好 1500-2000米 2000-3000米 1500-2000米 一般 2000-2500米 3000-4000米 2000-2500米 较差 >2500米 >4000米 >2500米 差 表3-2 安庆市城区一级地工业用地宗地地价修正系数表
影响因素 道路 交通状况 状况 基础设施状况 环境状况 自然条件 产业集聚类型 工业区成熟度 产业集聚程度 配套协作状况 城市规划限制 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地利用状况 个 别 因 素 宗地临路状况 宗地位置 土地使用限制 宗地基础设施条件 距火车站距离 接近对外交通设施程度 距汽车站距离 距码头距离 距高速公路出入口距离 其他个别因素状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0095 0.0077 0.0083 0.0089 0.0083 0.0071 0.0068 0.0065 0.0068 0.0077 0.0042 0.0048 0.0054 0.0054 0.0048 0.0037 0.0056 0.0036 0.0042 0.0080 0.0062 0.0037 0.0045 0.0046 0.0022 较优 0.0048 0.0039 0.0042 0.0045 0.0042 0.0036 0.0034 0.0033 0.0034 0.0039 0.0021 0.0024 0.0027 0.0027 0.0024 0.0019 0.0028 0.0018 0.0021 0.0040 0.0031 0.0019 0.0022 0.0023 0.0011 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0061 -0.0049 -0.0053 -0.0057 -0.0053 -0.0045 -0.0044 -0.0042 -0.0044 -0.0049 -0.0026 -0.0030 -0.0034 -0.0034 -0.0030 -0.0024 -0.0036 -0.0023 -0.0026 -0.0051 -0.0040 -0.0024 -0.0029 -0.0029 -0.0014 劣 -0.0121 -0.0098 -0.0106 -0.0114 -0.0106 -0.0091 -0.0087 -0.0083 -0.0087 -0.0098 -0.0053 -0.0061 -0.0068 -0.0068 -0.0061 -0.0047 -0.0072 -0.0045 -0.0053 -0.0102 -0.0079 -0.0047 -0.0057 -0.0058 -0.0028 交通便捷程度 区 域 因 素 32
表3-3 安庆市城区二级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 道路 交通状况 道路状况 类型 道路 等级 交通便捷状况 基础设施状况 修正因素 优 交通型为主 主干道为主 交通极为便捷 供水、供电保证率达98%以上，排水通畅 污染排放能得到及时全面处理 地形平坦，无淹水现象，自然条件好 以高新产业为主，企业间产业联系紧密 高 有全面的配套协作企业和设施 未来土地利用以工业用地为主 好 平坦，起伏〈１米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 利用合理布局美观新颖 临交通型主干道 处于十字路口 规划用途工业，规划对土地使用限制 土地利用强度基本无限制 宗地基 础设施条件 接近交
距火车站距离 供水、供电保证率达98%以上，排水通畅 <8000米 较优 交通型与混合型并重 主干道与次干道并重 交通比较便捷 供水、供电保证率95-98%，排水较通畅 污染排放能得到处理 地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好 以高新产业为主，企业间产业联系松散 较高 有比较合理的配套协作企业和设施 未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主 较好 平坦，起伏〈２米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 利用比较合理，布局美观 临混合型主干道 处于丁字路口 规划用途工业，规划对土地利用强度略有限制 供水、供电保证率95-98%，排水较通畅 8000-9000米 33
一般 混合型为主 次干道为主 交通状况一般 供水、供电保证率90-95%，排水状况一般 污染排放能及时合理疏导不对环境产生影响 地形较平坦，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般 以一般产业为主，企业间产业联系紧密 一般 配套协作状况一般 未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主 一般 基本平坦，起伏２－３米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 利用相对合理，布局整齐 临生活型主干道或交通型次干道 一面临道路 规划用途工业，规划对土地利用强度有一定限制 供水、供电保证率90-95%，排水状况一般 9000-10000米 较劣 混合型与生活型并重 次干道与支路并重 交通有所不便 供水、供电保证率85-90%，排水状况较差 污染排放得不到处理，但对周边环境影响不大 地形略有起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差 以一般产业为主，企业间产业联系松散 较低 有少量配套协作企业和设施 未来土地利用以住宅、商业用地为主 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 利用不太合理，布局不太整齐 临生活型次干道 不临道路 规划用途工业，规划对土地利用强度限制较大 供水、供电保证率85-90%，排水状况较差 10000-12000米 供水、供电保证率<85%，排水不通畅 >12000米 规划改变土地用途 劣 生活型为主 支路为主 交通不便 供水、供电保证率<85%，排水不通畅 污染排放无法得到处理，并对周边环境产生影响 地形略有起伏，常有淹水现象，自然条件差 工业企业间基本无产业联系 低 无配套协作企业和设施 未来土地利用以其它用地为主 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 利用极不合理，布局凌乱 临支路或巷道 位置偏远，交通不便 环境状况 区域因素 产业集聚类型 工业区成熟度 产业集聚程度 配套协作状况 自然条件 城市规划限制 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 个别因素 宗地位置 宗地临路状况 宗地利用状况
通设施程度 距汽车站距离 距码头距离 距高速公路出入口距离 其他个别因素状况 <8000米 <6000米 <4000米 好 8000-9000米 6000-8000米 4000-6000米 较好 9000-10000米 8000-10000米 6000-8000米 一般 10000-12000米 10000-12000米 8000-10000米 较差 >12000米 >12000米 >10000米 差 表3-4 安庆市城区二级地工业用地宗地地价修正系数表
影响因素 道路 交通状况 状况 基础设施状况 环境状况 自然条件 产业集聚类型 工业区成熟度 产业集聚程度 配套协作状况 城市规划限制 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地利用状况 个别因素 宗地临路状况 宗地位置 土地使用限制 宗地基础设施条件 距火车站距离 接近对外交通设施程度 距汽车站距离 距码头距离 距高速公路出入口距离 其他个别因素状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0096 0.0078 0.0084 0.0090 0.0084 0.0072 0.0069 0.0066 0.0069 0.0078 0.0042 0.0048 0.0054 0.0054 0.0048 0.0038 0.0057 0.0036 0.0042 0.0081 0.0063 0.0038 0.0045 0.0046 0.0023 较优 0.0048 0.0039 0.0042 0.0045 0.0042 0.0036 0.0035 0.0033 0.0035 0.0039 0.0021 0.0024 0.0027 0.0027 0.0024 0.0019 0.0029 0.0018 0.0021 0.0041 0.0032 0.0019 0.0023 0.0023 0.0011 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0065 -0.0053 -0.0057 -0.0061 -0.0057 -0.0049 -0.0047 -0.0045 -0.0047 -0.0053 -0.0028 -0.0033 -0.0037 -0.0037 -0.0033 -0.0025 -0.0039 -0.0024 -0.0028 -0.0055 -0.0043 -0.0025 -0.0031 -0.0031 -0.0015 劣 -0.0130 -0.0106 -0.0114 -0.0122 -0.0114 -0.0098 -0.0094 -0.0090 -0.0094 -0.0106 -0.0057 -0.0065 -0.0073 -0.0073 -0.0065 -0.0051 -0.0077 -0.0049 -0.0057 -0.0110 -0.0085 -0.0051 -0.0061 -0.0063 -0.0031 交通便捷程度 区域因素 34
表3-5 安庆市城区三级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 道路类型 道路等级 修正因素 优 交通型为主 主干道为主 交通极为便捷 供水、供电保证率达98%以上，排水通畅 污染排放能得到及时全面处理 地形平坦，无淹水现象，自然条件好 以高新产业为主，企业间产业联系紧密 高 有全面的配套协作企业和设施 未来土地利用以工业用地为主 好 平坦，起伏〈１米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 利用合理布局美观新颖 临交通型主干道 处于十字路口 规划用途工业，规划土地使用限制 对土地利用强度基本无限制 宗地基 础设施条件 供水、供电保证率达98%以上，排水通畅 较优 交通型与混合型并重 主干道与次干道并重 交通比较便捷 供水、供电保证率95-98%，排水较通畅 污染排放能得到处理 地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好 以高新产业为主，企业间产业联系松散 较高 有比较合理的配套协作企业和设施 未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主 较好 平坦，起伏〈２米 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 利用比较合理，布局美观 临混合型主干道 处于丁字路口 规划用途工业，规划对土地利用强度略有限制 供水、供电保证率95-98%，排水较通畅 35
一般 混合型为主 次干道为主 交通状况一般 供水、供电保证率90-95%，排水状况一般 污染排放能及时合理疏导不对环境产生影响 地形较平坦，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般 以一般产业为主，企业间产业联系紧密 一般 配套协作状况一般 未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主 一般 基本平坦，起伏２－３米 基本无不良地质现象 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 利用相对合理，布局整齐 临生活型主干道或交通型次干道 一面临道路 规划用途工业，规划对土地利用强度有一定限制 供水、供电保证率90-95%，排水状况一般 较劣 混合型与生活型并重 次干道与支路并重 交通有所不便 供水、供电保证率85-90%，排水状况较差 污染排放得不到处理，但对周边环境影响不大 地形略有起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差 以一般产业为主，企业间产业联系松散 较低 有少量配套协作企业和设施 未来土地利用以住宅、商业用地为主 较差 有一定起伏，３－５米 有不良地质现象，但无需特殊处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 利用不太合理，布局不太整齐 临生活型次干道 不临道路 规划用途工业，规划对土地利用强度限制较大 供水、供电保证率85-90%，排水状况较差 劣 生活型为主 支路为主 交通不便 供水、供电保证率<85%，排水不通畅 污染排放无法得到处理，并对周边环境产生影响 地形略有起伏，常有淹水现象，自然条件差 工业企业间基本无产业联系 低 无配套协作企业和设施 未来土地利用以其它用地为主 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 利用极不合理，布局凌乱 临支路或巷道 位置偏远，交通不便 规划改变土地用途 供水、供电保证率<85%，排水不通畅 交通状况 道路状况 交通便捷状况 基础设施状况 环境状况 区域因素 产业集聚类型 工业区成熟度 产业集聚程度 配套协作状况 自然条件 城市规划限制 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 个别因素 宗地临路状况 宗地位置 宗地利用状况
距火车站距离 接近交通设施程度 距汽车站距离 距码头距离 距高速公路出入口距离 其他个别因素状况 <8000米 <8000米 <8000米 <4000米 好 8000-9000米 8000-9000米 8000-10000米 4000-6000米 较好 9000-10000米 9000-10000米 10000-12000米 6000-8000米 一般 10000-12000米 10000-12000米 12000-15000米 8000-10000米 较差 >12000米 >12000米 >15000米 >10000米 差 表3-6 安庆市城区三级地工业用地宗地地价修正系数表
影响因素 道路 交通状况 状况 基础设施状况 环境状况 自然条件 产业集聚类型 工业区成熟度 产业集聚程度 配套协作状况 城市规划限制 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地利用状况 个别因素 宗地临路状况 宗地位置 土地使用限制 宗地基础设施条件 距火车站距离 接近对外交通设施程度 距汽车站距离 距码头距离 距高速公路出入口距离 其他个别因素状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0127 0.0103 0.0111 0.0119 0.0111 0.0095 0.0091 0.0087 0.0091 0.0103 0.0056 0.0064 0.0072 0.0072 0.0064 0.0050 0.0075 0.0048 0.0056 0.0107 0.0083 0.0050 0.0060 0.0061 0.0030 较优 0.0064 0.0052 0.0056 0.0060 0.0056 0.0048 0.0046 0.0044 0.0046 0.0052 0.0028 0.0032 0.0036 0.0036 0.0032 0.0025 0.0038 0.0024 0.0028 0.0054 0.0042 0.0025 0.0030 0.0031 0.0015 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0048 -0.0039 -0.0042 -0.0045 -0.0042 -0.0036 -0.0035 -0.0033 -0.0035 -0.0039 -0.0021 -0.0024 -0.0027 -0.0027 -0.0024 -0.0019 -0.0029 -0.0018 -0.0021 -0.0041 -0.0032 -0.0019 -0.0023 -0.0023 -0.0011 劣 -0.0097 -0.0079 -0.0085 -0.0091 -0.0085 -0.0073 -0.0070 -0.0067 -0.0070 -0.0079 -0.0042 -0.0048 -0.0055 -0.0055 -0.0048 -0.0038 -0.0058 -0.0036 -0.0042 -0.0082 -0.0064 -0.0038 -0.0046 -0.0047 -0.0023 交通便捷程度 区域因素
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