开发区向城区转型的规划探索

开发区向城区转型的规划探索

内容提要：基于我国开发区的发展历程，由产业园向城区转型是必然趋势，探索寻求其切实可行的实施途径，对实现可持续发展具有重要意义。本文以淮安经济技术开发区西片控制性详细规划为例，全面分析了开发区转型的动力、面临的问题以及规划对策，引导开发区的健康转型。

关键词：开发区转型淮安开发区 退二进三

Abstract: based on the development of our country development zone, the industrial park city to the transformation is an inevitable trend, explore for its implementation of practical and feasible method to realize the sustainable development to have the important meaning. This paper huaian economic and technical development zone of the regulatory detailed planning, for example, the comprehensive analysis of the impetus for the transformation of the development zone, problems and countermeasures planning, and guide the healthy development zone transition.

Keywords: development zone transition back into three development zone, huaian 2

一、引言

回顾我国开发区近三十年的发展历程，大部分开发区采取的是产业外延扩张与内涵提升模式，基本经历了由“产业区—城市新城—城区”的发展过程，并逐步从单一“产业经济”功能主导向多元“城市经济”功能主导转变。这种转变是开发区应对城市中心向外扩张的重要手段，将进一步优化城市的空间结构，使得单中心蔓延转化为多中心网络化发展模式。

淮安经济技术开发区（以下简称淮安开发区）是1993年10月经江苏省人民政府批准设立的省级开发区，2010年升级为国家级经济技术开发区，行政管辖面积132平方公里，常住人口20万人。其中由宁连路、翔宇大道、古黄河围合的20平方公里建成区是开发区的启动区，因位于新长铁路以西而称之为西片区。目前正在实施“退二进三”，将建设以现代服务业为主、设施配套完善、环境健康宜人的城市综合片区。本文以淮安开发区西片控规为例，探讨开发区向城区转型中的规划对策。

二、转型的动力

1、区位条件改变

淮安开发区建立之初位于城区的东侧，远离城市中心，经过近二十年的开发建设目前已与城区融为一体，且经过“三淮一体”和开发区跨宁连路向东拓展后，原启动区（即西片区）已成为淮安中心城区的几何中心。开发区西片区的东侧将规划连淮城际、淮扬镇城际、宁淮城际、徐淮沪城际与新长铁路在淮安南站交汇，形成区域综合交通枢纽，大大改善了本地区的交通条件。因此该地区的功能需求已非仅仅发展二产能满足，而必须向更高、更综合的功能升级。

2、产业转移升级

开发区成立之初进驻的企业是以劳动密集型企业和资本密集型企业为主，技术密集型企业偏少。目前淮安开发区已升级为国家级，发展高新技术产业是主要目标，现状技术含量低、经济效益差的企业应逐步转移淘汰、升级重组，以实现开发区跨越式发展，加速区域经济的整体提升。

3、经济利益驱动

淮安开发区建设初期土地利用粗放，表现在用地建设强度偏低，西片区容积率小于0.6的工业地块占60%以上，平均容积率为0.48，不符合国家规定的工业用地容积率0.6的标准。随着区位条件的变化，地价有了显著的提升，在经济利益的驱动下，开发区西片应采取低碳集约的发展模式，推动区内闲置用地的开发和二产用地的功能置换，满足国家的“节地”要求。

4、社会民生需求

淮安开发区西片重点承担了产业经济功能，忽略了社会功能和生态功能的建设，现状公共设施用地、绿地所占比重偏低，导致居民生活不便、公共空间缺乏；加上开发区的早期建筑由于当时较低的建设标准已经出现衰败面貌，因此开发区西片必须进行“二次开发”，完善自身的配套体系，提升物质环境质量，满足社会民生需求。

三、转型面临的问题

1、中心功能不强

开发区西片正处于从工业区向生活区转变的过程中，虽然早已明确了“退二进三”的发展方向，但由于企业土地权属、搬迁安置、开发实力等因素的影响，“退二进三”速度缓慢，影响了城市功能提升，对比总体规划提出的建设高品质的城

市公共服务中心这一目标尚有较大差距。

2、住宅开发过热

受市场经济的影响，淮安开发区西片自2006年实施“退二进三”以来，房地产开发呈现遍地开花的局势，居住用地增长迅猛，五年增幅达到61.2%，且容积率普遍大幅提高，导致区内可容纳居住人口大大超出规划预期，原规划的相关配套设施将难以满足实际需求。

3、生活配套滞后

开发区西片的公共服务设施总量偏少，且从服务等级看呈现“两头多中间少”的格局，即多以市级或居住小区级为主，缺乏片区级、居住区级的公共服务设施；随着区内居住人口的增加，配套设施不足的问题越发凸显；服务设施等级的不合理将造成本区居民对老城区服务设施的依赖，增加出行交通，也不利于本区公共服务设施的良性发展。

4、交通组织单一

淮安开发区西片现状路网密度偏低，尤其是次干路、支路的系统性、通达性不强，在以二产为主的时期并未出现大的问题，但随着区内居住功能的加强，交通需求特征发生了转变，原适应通勤交通、货运交通为主的路网体系、道路断面、公共交通、慢行系统等逐渐凸显出不合理，亟待改善。

四、转型的规划对策

1、产业：健康转型

淮安开发区西片正处于由生产型工业园区向服务型综合城区转型发展的关键时期，产业发展也面临着“二产”向“三产”的转变。规划提出应采取渐进式的产业发展路径，即“政策引导+企业意愿+市场选择”，分期实施，逐步调整。

（1）完善、优化生活性服务业

提升传统生活性服务业的档次与服务水平，加强综合服务配套功能，提供多层次、多样化的公共服务产品，重点完善教育、卫生、体育及文化娱乐设施等，优化城市居住与生活环境。

（2）借势、集聚生产性服务业

借助于开发区目前制造业的基础，利用淮安南站交通枢纽的优势，促进开发区生产性服务业的发展与集聚。加快发展咨询、信息、金融服务、科技研发等行

业，融入水渡口商务圈，并与开发区东片产业联动，整体发展。

（3）控制、提升房地产业

适当控制房地产业发展规模，预留足够的空间发展现代服务业，提升房地产开发品质，提供多元化的住房类型，创造良好的居住配套环境。

2、功能：复合提升

结合市级商务中心和综合交通枢纽的建设契机，促进开发区西片的功能转型，由单一的二产功能提升为集居住、商业、商务、研发、娱乐、休闲于一体的复合功能，完善公共服务设施体系加强社会功能，推进社区建设完善生活功能。