新兴县十一五住房建设规划

新兴县“十一五”住房建设规划

（2006-2010）

新兴县人民政府 二○○六年十二月

目 录

第一章 总则

第二章 住房现状和需求 第三章 规划目标和方针 第四章 住房用地供应计划

第五章 2006年及2007年住房建设安排 第六章 政策与策略 第七章 附则 附表

第一章 总则

第一条 为实现“和谐新兴”建设进程，努力完善住房保障体系，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本规划。

第二条 本规划以《新兴县国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》和《新兴县城总体规划（2003~2020）》为依据，按照国家和省、市房地产调控的相关政策，结合本县实际，进行编制。

第三条 本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的依据。

第四条 本规划的规划范围为新兴县城区，包括新城中心区、旧城区、河东住宅区、凤凰、黄塘住宅区组团。规划期限为2006年至2010年。

第五条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。

第六条 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。

第七条 本规划包括规划文本、附表。

第二章 住房现状和需求

第八条 住房现状。

1、规划区内住房基本现状。依据我县城房地产统计年报，至2005年底，县城区住房总建筑面积为328万平方米。户籍人口为13万人，常住人口12.8万人，按户籍人口计算的人均住房建筑面积为25.26平方米，按常住人口计算的人均住房建筑面积为25.63平方米。

直管公房建筑面积4.10万平方米，其中住宅约1.4万平方米，已出租住宅建筑面积1.4万平方米，平均租金为2.21元/平方米/月。

人均建筑面积在10平方米以下的城镇住房困难户有30户。 2、户型结构现状。我县居民住房户型以在95-130平方米的三房户型为主。2005年二房、三房和三房以上户型的销售比例为2.5%，58%、39.5%；90平方米以下户型在我县的需求比较少，今后政府和开发企业应当按政策合理引导消费和组织户型设计。

第九条 规划期内住房需求。

总体需求。根据本县人口发展和结构变化趋势预测，到2010年新兴县城总人口约16万，外来暂住人口约2万，在“十一五”期末，县城居住建筑面积按上一个五年计划住房面积，每年平均住房面积增长25.10万平方，增长速度为9%。预测期内住房需求总量为163万平方米。

第三章 规划目标和方针

第十条 住房建设的指导思想。规划期内，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。

第十一条 住房建设的总体目标。利用房地产业的市场优势开发居住小区，完善居住配套设施，提高整体居住环境，满足全县人民日益增长的住房需求；规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题。

第十二条 住房建设总量目标。规划期内建设各类住宅约1.63万套，总建设面积163万平方米。

1、规划期内，建设住房1.57万套，建筑面积154.6万平方米。 2、规划期内，建设政策性住房0.06万套，建筑面积5.04万平方米。其中，建设经济适用住房0.0283万套，建筑面积2.38万平方米；建设廉租住房0.0317万套，建设面积2.66万平方米。

第十三条 住房建设结构指引。

1、廉租住房保障本县双困家庭住房需求；经济适用住房保障本县低收入和最低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通住房满足本县中低收入和中等收入家庭住房需求；其他住房满足中等以上收入家庭住房需求。

2、规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建住房总建筑面积70％以上，原则上每年新审批、新开工的住宅中，套型建筑面积90平方米的，应占本年开发建设总面积的64%以上，如当年没有安排政策性住房建设计划的，该比例应提高到70%。

根据我县居民的住房消费习惯和市场需求，开发企业应在严格执行政策基础上合理组合项目的户型和面积比例， 在满足基本使用功能基础上，使购房者有多种选择。

政策性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，其中经济适用房以中小套型为主，中套户型不大于90平方米，小套户型控制在60平方米左右。

有关部门在房地产开发项目立项和开工审批时，应当按年度住房建设总量和用地供应计划，对上述比例进行总量控制。

第十四条 住房建设年度指引。

2006年，住房建设0.2646万套，建设面积26.7万平方米，政策性住房建设0.0034万套，建筑面积0.3万平方米；

2007年，住房建设0.286万套，建设面积29万平方米，政策性住房建设0.012万套，建筑面积1万平方米；

2008年，住房建设0.313万套，建设面积31.9万平方米，政策性住房建设0.013万套，建筑面积1.10万平方米；

2009年，住房建设0.338万套，建设面积33.74万平方米，政策性住房建设0.015万套，建筑面积1.26万平方米；

2010年，住房建设0.361万套，建设面积36.6万平方米，政策性住房建设0.0166万套，建筑面积1.4万平方米；

第四章 住房用地供应计划

第十五条 住房用地供应指导思想。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展。

第十六条 住房用地供应总量。规划期内，县城区新增住房用地供应总量约为78万平方米，已有住宅用地（含城中村改造用地）4万平方米。住房用地供应总计82万平方米，其中政策性住房用地约占2.5%。

第十七条 住房用地供应结构指引。

1、一类住宅用地分布在新城中心区、河东住宅区和凤凰、黄塘居住区，主要是新增住房用地，可适当开发中高档类商品住宅。

2、二类及三类住宅用地主要分布在旧城区和离旧城区较近的新开发区域。这两类用地将主要建设普通住宅和经济适用类住宅，严格控制容积率在2.5左右、建筑密度在30%左右。户型结构以建筑面积为90平方米以下多种布局为住，适应普通市民的居住要求。

3、旧城区已有住宅用地（含城中村改造工程），交通和生活便利地区，以旧城区二、三类住宅用地为主。供应中低价位、中小套型普通住房和政策性住房。

第十八条 住房用地供应空间布局指引

根据《新兴县城总体规划（2003~2020）》，我县4个居住组团

(①新城中心区②旧城区③河东住宅区④凤凰、黄塘居住区)

根据人口数量和分布情况居住用地总体上采用集中布置为主，外围边远地区适当分散。规划结合现状布局四个主要居住区，计划安排住宅用地。

1、新城中心。该区的居住用地主要分布在育才路以西地段。由于该区是新兴县城的行政办公综合功能区、也是城市建设的示范窗口区。住房用地面积为32.8万平方米。

2、旧城区。旧城区是现状最主要的居住区。通过旧城区改造和用地调整，将居住功能逐步置换到城中路以南的旧城区南部，完善设施配套，改善居住环境，住房用地面积为4万平方米。

3、河东住宅区。河东区主要安排温氏花园，以及部分住宅区，环城东路以东应为东部工业开发配套适当的居住用地。住房用地面积为24.7万平方米。

4、凤凰、黄塘居住区。规划将该区建设成为新兴县城配套较完善，居住环境最好的居住区。通过翔顺花园的带动促进该区的住宅开发满足县城南部和东部居民的居住需求。住房用地面积为20.5万平方米。

第五章 2006年及2007年住房建设安排

第十九条 2006年建设安排

1、继续落实已开工尚未完工和计划年底开工的住房建设项目。包括翔顺花园、恒晖豪庭、恒晖新村、祥利花园等项目。

2、继续做好县城一栋解困房的建设工作，确保年底交付使用，安排县城34户特困户入住。

3、做好经济适用住房的需求调查。 第二十条 2007年建设安排

1、落实上年度未完工工程以及县城新的普通住房建设开发项目。包括恒晖华庭、翔顺花园城北小区、河东住宅区、东昇花园等项目。

2、制定本年度解困房建设工作，按计划在县城新开工建设0.5万平方米解困房，由房地产主管部门负责。

3、建设0.5万平方米经济适用住房。由县国土资源局会同发展与改革局制定经济适用住房的用地供应计划，房产管理部门负责组织建设工作。

第六章 政策与策略

第二十一条 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。

1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全县住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。

2、适当提高住房建设开发强度。针对我县土地资源现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，一类住宅用地容积率控制在1.6～2左右，建筑密度在25%左右。二、三类住宅用地容积率控制在2.5左右，建筑密度在30%左右。

3、一类住宅用地应当适当组合90平方米以上和90平方米以下的户型。

二、三类住宅用地应当以建设90平方米以下户型为主。 第二十二条 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。

1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。

2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。

第二十三条 加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。

1、我县的城镇住房困难户，是指城镇人均收入低于当地政府公布的最低生活保障标准，人均居住面积低于8平方米，并有城镇居民常住户口的住户。这部分需求主要依靠政府廉租房和经济适用住房解决。解决城镇住房困难户的要求是：既要考虑政府财政支付能力，又要注意充分发挥市场机制的作用；既要坚持广泛覆盖、基本保障的原则，又要实施有计划、有层次、多样化办法。坚持以供应廉租住房为主，销售经济适用房并举的政策，通过新建、腾退、承租、收购等多种形式，基本解决全县城镇住房特困户问题。

2、政府应当安排一定的廉租房建设用地。原则上每年用于廉租房建设的土地应占开发总量的2.5%以上。政府每年土地出让净收益提取适当比例资金用于廉租住房建设，该资金实行专户管理，根据廉租房建设计划和建设进度使用。我县已经开工的廉租房中，尚未完工的，可申请使用该项资金。并应进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。

3、根据《经济适用住房管理办法》，计划部门应会同建设、

规划、国土及房管部门根据当地实际情况编制经济使用计划和用地计划。原则上我县经济适用房建设应占开发建设总量2.5%以上。经济适用住房建设用地纳入当地年度土地供应计划，由政府划拨土地供给。

经济适用住房建设应当实行招标，不能指定建设单位。同时经济适用住房的销售、管理等，应当按《经济适用住房管理办法》严格执行，严禁单位和个人借经济适用住房名义搞非法集资建房、炒卖楼盘或囤积楼盘等破坏市场价格秩序的行为。

4、新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由县房产管理部门统一制订。

第二十四条 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。

1、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本县实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

2、妥善处理城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。

第二十五条 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。

第二十六条 整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发

建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。

第二十七条 积极发展住房二级市场。

1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。

第二十八条 完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制。

第二十九条 增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。

强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。

第三十条 加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。

第三十一条 完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。

第七章 附则

第三十二条 本规划自批准之日起生效。

第三十三条 本规划由新兴县人民政府组织实施。 第三十四条 本规划由新兴县人民政府负责解释。

附表：

表1 新兴县2001年到2005年住房供应、销售情况

（单位：万m2）

年度 2001 2002 2003 2004 2005 住房供应量 21.88 24.63 15.21 40.95 22.85 销售量 9.53 5.54 13.73 14.22 16.07 备注

表2 新兴县“十一五”期间房屋建设量

（单位： 万m2）

住房建筑总年别 面积 2006 2007 2008 2009 2010 总计 27.00 30.00 33.00 35.00 38.00 163.00 90m2以下 18.9 21 23.1 24.5 26.5 114 其中廉租房 0.3 0.5 0.55 0.63 0.7 2.66 其中经济适用房 0 0.5 0.55 0.63 0.7 2.38 90-144m2 5.4 6.00 6.60 7.00 7.7 32.7 144m2以上 2.7 3.00 3.30 3.5 3.80 16.30 其中

表3

新兴县2006~2007年住宅建设安排表

（单位： 万m2）

区位座落 新城中心区 普通住宅中档住宅 普通住宅 11.24 23.12 项目类型 项目占地面积 项目总建筑面积 2006~2007年开工面积 23.12 规划控制指标 容积率2.05 建筑密度25% 容积率2.5 建筑密度30% 河东居住区 中档住宅 普通住宅中档住宅 普通住宅 8.55 15.39 15.39 容积率1.8 建筑密度25% 凤凰、黄塘居住区 7.13 14.26 14.26 容积率2.00 建筑密度30% 容积率≤4 建筑密度30% 经济适用房、新城中心区 小 计 普通住宅 0.15 0.5 0.5 容积率≤4 建筑密度30% 未立项 90平方米以上户型不大于50% 90平方米以上户型 备注 90平方米以上户型不大于50% 旧城区 1.28 3.23 3.23 90平方米以下户型 解困房旧城区 0.15 0.5 0.5 未立项 28.5 57.00 57.00 16

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