第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
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占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （具体部分看下面的司法解释）
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、
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违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）
法释[2009]7号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物
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权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
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第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
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第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
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（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
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（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
关于装修保证金
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《物业管理条例》第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 据此，业主对于装修事宜只需履行告知物业公司的义务，不需缴纳任何费用。物业公司收取装修保证金涉嫌乱收费，业主不交费就不予办理入户手续涉嫌侵权。物业公司没有权利收取装修保证金。物业公司与购房者之间建立的是一种物业服务法律关系，物业公司提供的是物业服务，其无权限制购房者的进户行为。现在全国各地的物业服务企业在业主收房的时候，大都要求业主交纳装修保证金（押金）。有的是固定收取三千五千，有的是按物业面积以每平米一定数额的标准收取；一般少则数千元，多则上万元，成为物业服务市场的“行规”。 和其他省份一样，贵州省普遍存在物业服务企业向业主收取装修保证金的现象，而且在交纳数额不等的保证金之后，很难再从物业服务企业全额退还，物业服务企业总是以各种理由对收取的费用进行克扣，很多业主感慨：钱交出去就不是自己的了！多数业主也不质疑保证金收取的合法性与合理性，但由于业主自身力量的薄弱和法律意识的淡薄，加之房开企业将物业服务的工作交由其指定的物业公司执行，业主若不交纳装修保证金，基本上就拿不到自家房门的钥匙，如此一来，业主也就只能无可奈何地向物业服务企业交纳了其单方规定的装修保证金。 装修保证金到底应不应该交纳？物业服务企业是否有权收取？为什么业主交钱容易退钱难？物业服务企业如此惯常地以业主“违规”为由拒绝退还装修保证金，业主对此该如何维权？就上述问题，我们从法律的角度来进行客观的分析，以期揭开“装修保证金”的神秘面纱： 一、装修保证金的法律性质 一般而言，保证金指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。在现实经济生活中流行的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金。如建筑施工合同中，建设方在工程结算时依工程保修条款的约定将应付的部分工程款留作保修金，用来保证施工方保修义务的履行；如出现工程质量问题而施工方不予修理，建设方可使用保修金自行修理或请第三人修理。另一种形式的保证金，是双方在合同成立时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人（通常为公证机关）提存的保证金。而任何一方在其合同义务全部履行前均不得取走保证金。如一方违约，另一方可
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从保证金中获得违约金或赔偿金。可见，保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用。 装修保证金的意义是什么呢？它就是相当于一种保证金，当业主聘请的装修公司或装修队装修中出现问题时，物业服务企业可以扣掉保证金。在法律上，这是执行处罚权的处罚行为。 二、物业企业收取“装修保证金”的真实谎言 从表面上来看，物业企业收取所谓装修保证金的理由是为了规范业主装修行为，保障公共设施及楼体外立面、结构等方面的安全，或者是在业主装修过程中出现损害其他业主利益的时候，物业企业直接扣除该业主事先交纳的保证金。 从本质上来看，物业企业收取装修保证金的真实动机在于获取高额的利益，我们对此来算一笔帐：一个中等规模的住宅区有2000套房子，一套房子收取3000元的装修保证金，那么物业企业应该收取的保证金就是600万，业主的正常装修期为40天，一般物业企业都要求在装修完毕后3个月左右才退钱，也就是说，物业企业正常使用上述600万的时间就是将近半年，姑且不说物业企业拿这笔钱去投资可以产生收益，就算是银行利息的话，这600万产生的收益也相当可观！就算是正常退费，物业企业退的也是装修保证金的本金，而不包含占用保证金产生的收益。如果去银行贷款600万会产生多少利息？这可是无息使用啊，更何况很多物业企业并不是按时足额退还，大都会以预付物管费的借口少退保证金，以谋取更大利润。这就是物业企业乐于收取保证金的真正目的！ 现实当中，装修保证金主要存在于业主收房的阶段，物业企业由开发商自己确定，基本上就是房开公司的下属企业，通常是以物业企业的名义来收取保证金，真正在用钱的，毫无疑问是房开公司。 三、物业服务企业无权对业主的违规行为进行处罚 第一、从企业的经营范围来看，物业服务企业主要从事物业服务，它的经营范围并不是建设施工和装修服务。很显然，物业服务企业作为一个装修外行，根本就没资格认定一个装修企业的装修行为是否符合法律法规。 第二，物业服务企业从性质上来说也只是一家企业，而不是行政机关，没有法律规定的执法权，也没有行政机关依法授予的处罚权。即使物业服务企业发现业主在装修过程存在违反规定的行为，也无权进行处罚。我国有关住宅装修的最高法令是国家建设部颁发的第110号令：《住宅室内装饰装修管理办法》，该办法规定：\"第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企
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业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。\"条例中写得很清楚，物业公司发现装修过程中有违规违法行为的，只能是向有关部门报告，并由城市建筑行政主管部门依法进行处理。就像物业管理公司在小区中发现小偷一样，物业管理公司只能把它扭送公安机关进行处理，而不是对小偷进行处罚。 第三、物业企业无权决定对装修中的违规行为究竟要扣多少钱，这个\"量刑权\"也不是一家企业所具备的。 第四、就算业主存在违规装修的行为或者对其他业主的权益造成损害，物业企业在业不能作为维权的主体，要求违规业主承担责任，而应当是受到侵害的业主依据法律的规定，向侵权的业主进行索赔。 四、明令禁止收取“装修保证金”的地方性规定 淮南物价局（1997年第165号文件）在1997年7月1日起就明文禁止物业管理企业收取装修保证金。 就我省而言，省十一届人大常委会第十一次会议正在审议的《贵州省物业管理条例(草案)》，《条例(草案)》提出，物业服务企业或者其他管理人不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，不得向业主、物业使用人等收取装修保证金。 五、刺破物业企业收取“装修保证金”的谎言：业主可以拒绝交纳 目前，我国对是否允许收取装修保证金尚无明确的法律规定。很多业主认为，强收装修保证金是霸王条款，物业无权收取。我们认为，物业企业收取装修保证金没有任何法律依据，用户完全可以拒绝交纳。根据《物业管理条例》相关规定，业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。很明显，业主对于装修事宜只需履行告知物业管理企业的义务，不需交纳任何费用。 同时，收取装修保证金既未经物价行政管理部门的批准，也没有合同依据，显然是乱收费，业主完全有权拒绝。此外，购房者基于与开发商之间属于买卖合同法律关系，有权要求开发商按照合同约定的期限交付房产，而物业管理部门作为开发商的代理人，应当按照房产买卖合同的约定无条件交付房产；对拒绝交付房产的，购房者可以按照房产买卖合同，要求开发商交付房产并追究开发商的违约责任。 另外，对于已经收取的“装修保证金”，业主可以要求物业企业立即退还，并按同期银行贷款利息支付合理的资金占用
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费。 即便从业主共同利益出发需要适当限制个别业主的装饰装修行为，也应当取得业主大会或业主委员会的授权。当下，有关业主大会或业主委员会的自治管理机制尚不健全，未得到授权就单方（无论是开发商还是物业企业）强行收取装修保证金都是违法的，应当取缔。
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