编辑符振彦 Ｉ市Ｉ场 Ｊ 圄 口世邦魏理仕 宏观调控政簧下的 北京土地市场 在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何 一方固定回报或变相固定回报的条款。无论是向境外资本私 募和债务融资的方式都受到了限制，境内开发商融资渠道将 面对同时加速上涨的房价与地价，今年的宏观调控政策 进一步变窄，大量资金困难的中小开发商将被淘汰出局．凯 比以往更加严厉，而且第一次对国外资本在房地产领域的投 德最近在北京收购华展国际大厦和朝阳路京棉项目股权应 资进行了限制。国外资本利用境内开发商资金紧缺的时机． 是其赶在政策出台前出手 投资内地房地产市场，得以分享国内房地产市场的利润，对 另一重要的土地政策《国务院关于加强土地调控有关问 外资进入进行限制以后，由于宏观调控而处于资金困境的中 题的通知》在八月底发布，其中核心内容包括第一“国有土地 小开发商处境将会进一步恶化，此时，最能获益的将是拥有 使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库．实行 良好信贷资源以及充裕资金的大型、特大型国企，自从２００４ ‘收支两条线’管理”。这一政策将改变地方政府对于土地 年宏观调控以来，国资委陆续确定了以房地产为主业的特大 出让收入过于依赖而产生的全国很多城市土地价格快速上 型国企将通过并购及上市进行整合与扩张。 涨的局面。第二，“国家根据土地等级、区域土地利用政策等， 通过股权收购取得土地开发权的境外开发商投资内地 统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出 房地产开发项目的主要操作模式，第一，１７１号文件要求境外 让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和 资金购买境内房地产公司股权难度加大，政府从审批掌握了 按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂 主动权。政策规定外商投资企业的股权转让和项目转让．及 牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。由此 境外投资营收购境内房地产企业，需由商务主管部门进行严 工业用地终于纳入公开交易体系．可以预见工业用地交易市 格审批，新的收购模式会直接影响到外资开发商的筹资模式 场透明程度将有所提高，在北京由于原有的工业园区用地一 和投资测算方法，对自有资金要求更高、付款进度更急、贷款 直处于供应的紧缩状态，公开的竞争可以引发原有土地价格 难度更大，其投资回报率也将下降；同时外资从事房地产开 的上涨，这些将推动各级工业园区更加集约化地利用土地． 发的手续将更加复杂和冗长。第二，境外资金通过提供过桥 或者园区内兴建标准厂房与仓储用房进行长期的经营与持 贷款方式投资境内房地产ｆｊ勺渠道（债务融资）也被切断。政策 有，从而彻底改变原有工业园区以较低的土地价格吸引外资 规定外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式 及高新技术企业进驻ｆｊ勺运作模式。 远郊区的住宅项目为主，预计大规模的居住用地由于受投 标方式、交易价格及户型比例等方面的限制，２００６年的新增 开发用地供应速度可能放缓。另一方面，由于在银根继续收 受政策调控的影响，政府对以挂牌为主的出让方式进 缩的大背景下，部分在两年以前“８・３１”过关的土地项目由 行调整，原计划上市的大规模地块都以谨慎的态度向后推 于拆迁或资金的问题仍有大量的项目无法启动，因此这些 迟，目前在市场上公开交易的地块主要还是以公建项目及 项目将如何面对两年内闲置土地需要收回的政策将是土地 维普资讯 http://www.cqvip.com
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