建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调沟通机制方案

务企业协调沟通机制方案

建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调 沟通机制方案：关于成立小区业主委员会的实施方案 关于成立XXXX小区业主委员会的实施方案

为更好地组织指本辖区住宅小区依法成立业主委员会, 充分发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，维护 住宅小区和谐与稳定，依据国务院《物业管理条例》、根据 民和县《环境管理条例》等规定，结合我社区实际，特制 定本方案。 一、 指导思想

通过建立和完善住宅小区业主委员会，实现业主自治 管理和物业服务社会化、专业化、市场化，建立业主民主 协商、利益平衡的机制，实现居民自我管理、自我服务， 维护广大业主合法权益，保障物业管理活动顺利进行，创 建安全、卫生、舒适、文明的生活环境，以共建、共治、 共享、共赢为目标，促进社区和谐稳定。 二、 工作目标

我支部希望在各单位的共同努力下力争XX年元月底前 依法成立业主委员会，实现住宅小区民主自治管理，完善 各项物业管理制度，理顺业主与物业服务企业之间的关系, 物业管理矛盾得到有效化解，使业主得到优质的物业服务, 改善生活环境，提高

生活质量，实现各住宅小区的和谐与 稳定。 三、 基本原则

业主委员会的组建工作按照国务院《物业管理条例》、 建设部《业主大会规程》进行，要公开、公平、公正，充 分发扬民主，尊重业主和物业使用人的意愿，真正把有工 作能力、公益心强、身体健康、能维护业主和物业使用人 权益的代表选举为业主委员会成员，组成一个让广大业主 满意、认真为业主服务和负责的业主委员会，监督和协助 物业服务企业做好住宅小区的物业管理工作。

四、 各部门责任分工

县城建局是我县物业管理行政主管部门，负责业主委 员会的审批，负责指导北大街社区住宅小区业主大会和业 主委员会组建及物业管理服务企业招标的监督工作。北大 街社区辖区以大十字以北、湼水桥至党校、山城村、米拉 湾村为界，山城村村民与北大街社区居民混合居住。故由 川口镇党委政府负责划清环境卫生整治区域。社区管委会 协助城建局负责业主委员会的指导、监督工作；北大街社 区居委会具体负责各住宅小区的业主大会和业主委员会组 建工作。 五、 方法步骤

此次组建和完善住宅小区业主委员会工作，从XX年10 月20日开始，到XX年元月底完成，分三个阶段进行： 宣传发动阶段

由社区办牵头组织召开由社区干部、居民代表参加的 学习

动员大会，学习国务院《物业管理条例》、民和县《物 业收费管理办法》等法律法规，发放宣传资料，张贴横幅 标语，宣传成立业主委员会的目的意义和方法步骤，对住 宅小区居民登记造册，建立档案。使广大业主充分了解业 主委员会的性质、职能和业主委员会的产生程序，了解业 主权利和义务，了解如何依法维护自身的合法利益，了解 物业管理有关知识等，做到家喻户晓，人人明白，激发广 大居民参与热情。 组织培训阶段

从社区办、城建局、物业服务企业和业主代表中抽调 工作人员进行业务培训，培训的主要内容是：业主代表的 产生、业主大会的召开、业主委员会的产生及小区界线划 定等，使他们熟悉、掌握业主委员会成立的法律法规、法 定程序和相关业务知识，为严格依法组建业主委员会打好 基础。通过培训，使工

作人员统一思想，明确任务，把握政策，严格程序， 依法办事，保证成立业主委员会工作顺利进行。 组织实施阶段

1、 成立筹备工作组。在县城建局、社区办的指导下， 成立

居委会及业主代表组成筹备工作组，具体负责业主大 会筹备组建工作，并到县房产管理部门、社区办备案，在 小区内公示5天。

2、 筹备工作。结合小区的实际情况和有关示范文本制 定小

区的《管理规约》、《业主委员会章程》，确定业主资格, 搞好业主登记工作。

3、 确定业主代表。对于规划较大的小区可按楼、单元 选举

业主代表，成立业主代表大会。按照小区实际情况和 业主意见，筹备小组确定业主大会会议召开时间和地点、 业主大会上的投票权数等，并做好其他准备工作，召开业 主大会的通知须在会前15日在小区内公布。

4、召开业主大会。筹备工作组推选一名代表主持业主 大会，

要做好会议记录，会后交业主委员会存档。基本程 序为：

第一，由一名筹备工作组成员代表筹备工作组向大会 做工作汇报。

第二，选举业主委员会委员。根据国务院《物业管理 条例》的规定，可以当场组织业主进行投票选举，也可以 采取书面征求意见的形式，以记名投票的方式发放、收集 业主的选票，将选票箱进行密封，在业主大会会议上唱票 计票，并对结果当场进行公布，然后在委员当中选举产生 业主委员会主任、副主任及其委员大会和业主委员会成立 之日起要在小区内公不。

第三，登记备案。业主委员会成立后30日内，持业主 大会和业主委员会的组建材料，到县房产管理部门、社区 办登记备案。 四、保障措施

加强领导，精心组织。为确保辖区业主委员会组建工 作顺利进行，成立“川口镇业主委员会组建工作领导小 组”，分管社区的县领导人大主任为组长，川口镇党委书记 为副组长，城建局、房产局、社区管委会、北大街社区居 委会为成员单位。领导小组要加强对社区居委会及居民小 区业主委员会组建工作的指导，对

在业主委员会成立工作 中出现的问题，要认真及时彻底解决，决不留隐患。县房 产管理部门及各社区居委会要精心组织，严密部署，确保 社区内小区业主委员会组建工作顺利进行。

统一步调，协调联动。组建业主委员会是一项涉及面 大、政策性强、任务繁重、程序复杂的工作，需要加大工 作力度，加强工作力量，因此，要统一抽调配备相关工作人 员，各单位要协调一致，相互配合，拿出精干力量参加这 项工作，保证业主委员会组建工作顺利完成。

严格程序，依法组建。要根据相关法律法规要求，按 照法定程序，依法组建业主委员会，不能出现违反法定程 序和要求现象，制造不必要的矛盾，引发不稳定事件。县 房产管理部门、社区负责人一定要提高认识，高度负责， 决不能出现因组建业主委员会而造成新的不稳定因素。

建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调 沟通机制方案：社区与物业公司的互动关系及问题解决建 议 社区与物业公司的互动关系及问题解决

建设和谐社会的基础在社区；当前影响和谐社区建设

80%的问题来自物业服务。物业问题成为当前一大社会热点、 焦

点问题，也是关系民生的人民利益问题，需要引起以为 人民服务为宗旨的各级政府的高度重视。建设和谐社区， 迫切着力解决物业服务问题；只有提升物业服务质量，才 能为建设和谐社区打下坚实基础。

一、突出的物业服务问题及危害 物业公司的问题

1、物业公司服务质量问题。

卫生不好。烟头、废纸、狗粪、树枝等随处可见。总 体卫生状况已不及街道管理时的卫生。

安全问题。业主丢过摩托车、自行车、轿车被破坏等。 绿化问题。草及树质量很低，种植及管理问题大，新植树 后，挖出的石块不清理，压在草地上；不及时剪枝、补植。 服务不及时。漏水、天然气、门把手坏了等。按照规定在 一小时到达，而实际上有的过了几天物业才去修理。缺乏 负责心。保安、保洁人员及小区内在草地行走，已被践踏 出小道，物业没有人来管理。对有的业主将公共人行地圈 为养狗圈的行为不制止。对外来出租户在小区内收垃 圾、放垃圾不制止。

对乱建、乱搭行为不制止，不上报；对乱放自行车、 摩托车、汽车，乱挂衣物不制止。

对业主要求不及时解决。如电子门损坏、漏水等问题， 不及时修理。

2、 物业公司侵权违规行为。

如：不经业主或业主委员会同意，擅自与其他公司签 定协议在物业服务的小区内施工；擅自在物业服务的小区 内开展商业活动；开发商及物业公司擅自违规同意业主改 变车库、储藏间结

构；越权擅自将小区草地改为停车场； 越权擅自挖去草地改栽花；由此造成房屋质量隐患和设施 及环境破坏。也不向业主报告物业服务费用使用情况。

3、 影响小及业主安全问题。

车库、储藏间被改变用途。有开保健室、理发室、小 卖店、小吃店、修改店、冼衣店、超市、缝纫店……可谓 五花八门。上述行为，都属于违法、违规行为。

进出小区的大门不封闭，小区开后门、开侧门，随意 进人、进车，包括重载车和出租车、收垃圾车。 房地产开发商的问题

1、 没有按照规定为业主提供2%用房。

《物业管理条例》第六十四条规定：违反本条例的规 定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物 业管

理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管 部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万 元以上50万元以下的罚款。

2、 房屋质量问题。

主要有：墙体长毛及长斑、房顶透风、窗户透风及漏 水、烟道及下水返味、道路积水等。

3、 多收费问题。

按揭贷款的律师费、公证费，应当由开发商负责；装 修保证金，至今没有返还，按照规定是不能收取的。

4、 其他问题。

扩大公摊面积，学校、托儿所、老人活动场所等公共 设施没兑现问题，越权擅自同意业主违规改造车库、储藏 间而挪作它用问题，擅自改变小区规划设计问题等，也不 同程度地存在着。

此外，还有其他系统的问题。如供热质量低等。 少数业主的问题

不遵守建筑规则，不遵守《业主公约》，不遵守法律 法规。私扒乱建，不服从管理，干扰其他业主的正常生活 秩序。也有无理由不交物业费的问题，如华北小区、黎华 小区就有部分物业费收不上来。 由此造成的严重危害

小区物业服务质量每况愈下，存在诸多现实问题，并 潜 在着一些重大隐患。主要是：

1、 存在重大安全隐患。

有些店已扒门、扒窗、扒墙，破坏建筑质量，对楼房 质量及安全造成隐患；

开办的各种店，多数都已住人，通过私拉电源、私接 自来水、私接暖气、也有的用电暖气，既对消防等安全不 利，也因为偷用、用水、用气，造成国家利益或业主利益 的损失；小区内成

为垃圾站，给业主带来潜在疾病危害；

车库、储藏间随意出租，任何人可以自由出入小区， 不是封闭小区，由此对业主财产安全造成危胁，已有业主 丢过摩托车、自行车等物品。

2、 降低业主生活质量。

如黎华小区不封闭，乱改变车库、储藏间、住宅用途， 给业主带来人身、财产、火灾等安全隐患，并因此降低了 小区的品质，影响业主的工作效率和心理健康。

3、 影响和谐社区建设。

现在，业主与房地产开发商、物业公司的矛盾很大。 经常由于房屋质量、物业服务质量而引起冲突。有的被物 业公司弃管，小区卫生环境及秩序很差。

4、影响党和政府形象。

现在，政府职能部门在小区管理上，基本处于真空状 态。业主们是一个弱势群体，向政府连续多年反映问题， 多数石

沉大海。业主们在问：政府职能部门为什么不负责？ 谁该对业主负责？谁来保险他们的合法权益？

二、解决物业问题及社区居委会和物业公司之间协调 的方法

社区居委会和小区物业公司都是城市建设管理的最基 层单

位，是城市管理工作的重要组成部分，它们既是住宅 小区居民日常生活迫切需要，不可离开的服务部门；又是 政府联系群众的桥梁和纽带，要处理好社区居委会与小区 物业公司的关系，必须着重解决好以下几个问题： 明确职责分工

要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导 和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的前提条件。明确 社区居委会的职能：其根本性质是党领导下的社区居民自 我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组 织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。

物业公司职能：明确界定物业管理公司与社区居委会 的关系。物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为。 接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协 调和指导。 规范社区运作

在开展社区建设和管理中，根据社区建设和管理情况, 由街道办事处牵头，召集街道各科室、社保站、社区居委 会、

建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调 沟通机制方案：XX年城市社区建设工作方案

一、社区居民委员会建设的指导思想和总体目标

指导思想。坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想 和科学发展观为指导，以改革创新为动力，以社区党建为 核心，以强化社区居民委员会服务管理为重点，以实施社 区共建和社区居民委员会为依托，通过创新社区居民委员 会管理体制、强化社区

居民委员会功能，进一步巩固党在 城市社区居民委员会工作中的组织基础和群众基础，扩大 基层民主，密切党群关系，维护社会稳定，不断推进我县 三个文明建设，实现我县经济社会协调可持续发展。

总体目标。以提高居民文明素质和社会文明程度、促 进社会和谐为目标，着力加强和改进居民委员会组织建设、 队伍建设、制度建设、设施建设，努力把社区居民委员会

建设成为功能完善、充满活力、作用明显、群众满意的基 层群众性自治组织。XX年底前，全面完成社区划定、规模 调整等工作。至XX年，城市社区组织体系更加健全，社区 居民的组织化程度明显提高；社区自治范围进一步扩大， 民主管理制度日趋完善，居民群众享有更多更切实的民主 权利；干部队伍结构进一步优化，社区管理和服务能力显 著增强；办公用房和公益性服务设施满足社区基本服务需 求；政府投入与社会投入相结合的经费保障机制基本建 立。至2020年，80%以上的城市社区建设成为新型现代化 社区，文明社区创建面达90%。

二、进一步明确城市社区党组织和居民委员会的主要 职责 城市社区党组织的主要职责。城市社区党组织是党在 社区的基层组织，是党在社区全部工作和战斗力的基础， 是社区各类组织和各项工作的领导核心。城市社区党组织 在上级党委的领导下开展工作。主要职责是：宣传党的路 线、方针、政策，执行上级党组织和本级党组织的决议， 团结组织干部群众完成社区所担

负的各项任务；讨论决定 本社区建设、管理、服务中的重要问题和重大事项；领导 社区居民自治组织，推进社区居民自治；领导社区群众组 织，支持其依照各自章程开展工作；领导社区服务中心和 各类社区服务组织，开展社区服务工作；联系、服务、宣 传、教育群众，反映群众的意见和诉求，组织社区群众积 极参与社区社会管理综合治理工作，维护社区稳定；指导 社区内非公有制经济组织、社会组织建立党组织和开展党 的工作；做好社区党员教育管理和发展党员工作，推行党 务公开。推进“三有一化”建设，实现有人管事、有钱办 事、有场所议事，构建城市区域化党建格局。

城市社区居民委员会的主要职责。一是依法组织开展 自治活动。宣传宪法、法律法规和国家的方针、政策，教 育居民遵守社会公德和居民公约、依法履行应尽义务，开 展多种形式的社会主义精神文明建设活动；召集社区居民 会议和社区居民代表会议，办理本社区居民的公共事务和 公益事业；指导和协调社区服务组织开展便民利民活动， 推动社区开展互动服务和志愿服务活动，兴办社区服务事 业；依法组织居民参与社会管理综合治理、开展群防群治, 调解民间纠纷，及时化解社区居民间的矛盾，促进家庭和 睦、邻里和谐；管理本社区居民委员会财产，推进居务公 开；及时向上级人民政府或其派出机关反映社区居民群众 的意见和要求。二是协助人民政府或其派出机关开展工作。 协助县人民政府或其派出机关做好与居民利益有关的社区 治安、社区矫正、

公共卫生、计划生育、人口普查、统计 调查、优抚救济、社区教育、劳动就业、社会保障、社会 救助、住房保障、文化教育、消费维权以及老年人、残疾

人、未成年人、流动人口权益保障、市政公用设施的维护 和管理等工作，推动政府社会管理和公共服务覆盖到全社 区。三是依法开展监督活动。组织居民有序参与涉及切身 利益的公共政策听证活动，对县人民政府或其派出机关及 其工作人员的工作和驻社区单位参与社区建设的情况进行 民主评议；对供水、供电、邮政、电信、环境卫生、园林 绿化等市政服务单位在社区的服务情况进行监督；指导和 监督社区内社会组织、业主委员会、物业服务企业开展工 作。社区辖区内无业主委员会的小区，社区居民委员会代 行业主委员会职责，维护社区居民合法权益。

三、进一步加强城市社区居民委员会的组织建设

科学设置社区居民委员会。按照便于管理、便于服务、 便于自治的原则，科学合理地划分社区居民委员会。我县 一个社区原则上设置一个社区居民委员会，县城辖区的社 区居民委员会按

800-2500户左右规模设置；对地域相对 独立的新建的居民住宅小

区或商住小区，其建成投入使用 后户数在800-2500户，居民入住率达到50%以上的，可单 独设立社区居民委员会。同一区域相邻的若干个居民小区 连片后，符合上述条件的，也可设置一个社区居民委员会。 在城乡结合部，入住户数不足以单独设置社区居民委员会, 及时设置居民小组，由相邻的社区居民委员会代管，实现 社区居民的全员管理和无缝隙管理。

加强社区居民委员会班子建设。城市社区居民委员会 一般由5至9人组成。其中，设主任1名，副主任1—2名， 委员3-6名。社区居民委员会成员通过民主选举产生，提 倡和支持社区党组织书记依法当选居民委员会主任，党组 织成员依法担任居民委员会成员；业主委员会、社区物业 公司负责人是党员的，可通过法定选举程序担任社区党组 织成员；鼓励社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉 任职。鼓励社区民警、群团组织负责人通过民主选举程序 担任社区居民委员会成员；鼓励辖区内党政机关、企事业 单位离退休党员干部、复转军人及社区专职工作人员经过 民主选举程序担任社区居民委员会成员。

建立健全社区居民委员会下属委员会。社区居民委员 会应根据工作需要，建立健全有效承接社区管理和服务的 人民调解、治安保卫、公共卫生、计划生育、群众文化、 残疾人权益保障等下属的委员会，切实增强社区居民委员 会组织居民开展自治活动和协助县人民政府及其派出机构 加强社会管理，提供公共服务的能力。上述下属委员会可 与社区服务中心相应业务对接，实行一套人马、两块牌子 办公。

合理设置居民小组。每个居民小组的设置，可按街、 巷、居住片区、驻辖区单位、小型居民小区等为基本单 元，按一定的户数划定。相对独立的居民小区、居民楼，

由社区居民委员会组织选举产生居民小组长、楼栋长，负 责本小区或居民楼与社区居民委员会的协调、沟通工作， 协助社区居民委员会组织所属居民积极参加居民自治和物 业管理等相关工作。

为社区居民委员会成员成长进步创造条件。县人民政 府将

社区居民委员会新任成员纳入培训计划，定期对社区 居民委员会和社区专职人员进行业务培训，不断提高社区 服务群众和依法办事的能力和水平。要注重在社区居民委 员会工作人员中培养发展党员，推荐优秀社区居民委员会 工作人员为各级党代会代表、人大代表、政协委员和劳动 模范人选。 四、进一步完善社区居民委员会自治制度

健全党组织领导的社区自治机制。社区党组织要支持 和保证社区居民委员会充分行使职权。社区居民委员会要 自觉接受党组织的领导，深入开展以民主选举、民主决策、 民主管理、民主监督为重要内容的实践活动，推进社区基 层组织自治制度化、规范化和程序化。要完善社区自治章 程，拓展社区自治范围，逐步扩大社区居民委员会选举的 覆盖面。要进一步规范社区民主选举程序，提倡按照民主 程序将不参与选举的社区党组织负责人推选为居民选举委 员会主任。探索建立社区流动人口参加社区居民委员会选 举制度。凡具备选民资格、有固定居所和正当职业，在社 区居住满1年以上的流动人口，本人申请参加选举，并经 过社区选举委员会同意的，可以在居住地参加社区居民委 员会选举和当选居民委员会成员。

创新社区民主管理机制。完善社区居民会议制度和社 区居民代表会议制度，每年至少召开2次社区居民会议； 推进社区居民会议和居民代表会议常态化建设，探索建立 社区居民会议常务会制度。创新居务公开形式，对社区政 务、居务、财务及时进行

公开。推行社区网格化管理，利 用现代信息技术，与居民自治有机结合，建立信息发现报 告机制，实现社区精细化管理。规范社区居民委员会财务 管理，实行财务公开制度，提高各项经费使用效率1鼓励 社区居民和驻区单位通过各种有效形式广泛参与社区事务, 切实保障社区居民的知情 权、参与权、决策权和监督权。

建立社区日常工作制度。建立健全社区居民委员会与 驻区单位协商议事制度，推行分片包块、上门走访、服务 承诺、结对帮扶等做法，密切社区居民委员会工作人员与 社区居民关系。社区居民委员会以及社区服务中心应根据 实际，实行错时上下班、全日值班、节假日轮休等工作制 度，方便群众办事。建立健全社区党组织与社区居民委员 会联席会议制度，规范社区居民委员会财产、档案、公章 管理，确保社区居民委员会工作有效运转。建立健全社区 维稳工作制度，准确掌握社情民意，认真做好居民思想工 作，帮助居民解决工作、生活中的实际困难，切实维护居 民群众的切身利益，把矛盾化解在基层。依托社区综治维 稳工作站，加强对社区流动人口、服刑、刑释解教、吸毒、 社会闲散人员等社会高危人员的管理和服务。 五、加强城市社区服务能力建设

加强社区公共服务设施建设。要将社区居民委员会工 作用房和居民公益性服务设施建设纳入城市规划、土地利 用总体规划和社区发展相关专项规划，统筹规划建设社区 卫生、劲舞、文化

.

教育、体育、养老、信息化等服务设施。 新建住宅小区和旧城区连片改造居民区建设单位的建设工 程规划设计方案进行严格审查，对不符合规定配置公共服 务设施配套标准和要求的不予批准。

规范配套社区公共服务设施。全县城市社区统一规范 配套“三室、三中心、三栏、一厅、一场所气“三室”即 社区党组织和居民委员会办公室，警务室，图书阅览室。

\"三中心”即社区服务中心，党员群众服务中心，居家养 老服务中心。“三栏”即社区党务公开栏、居务公开栏、综 合宣传栏。“一厅”即社区一站式综合服务大厅。“一场所” 即综合性多功能室内或室外活动场所。社区居民委员会和 社区服务中心合署办公，工作和服务用房建筑面积不少于 300平方米。

加强社区服务中心建设。社区服务中心是基层政府在 社区居民委员会设立的公共服务平台，在上级政府职能部 门的业务指导下开展工作，接受社区党组织和社区居民委 员会的领导。主要职责是：协助政府职能部门办理本社区 居民自治范围内的公共事务事项；协助社区居民委员会办 理本社区居民自治范围内的公共事务和公益事业；组织开 展社区便民利民服务。辖区人口在

10000人以下的社区服 务中心，按4-6名配备符合岗位要求的社

区专职工作人员， 由民政部门按有关规定向社会组织招聘、择优录用。

推进社区公共服务社会化。乡镇党委、政府要通过政 策引导、购买服务等多种方式，调动社会力量参与社区公 共服务的积

极性，充分发挥社会力量在社区服务中的重要 作用，构建面向特殊群体和困难群众的社会福利服务，面 向全体居民和驻区单位的便民利民服务和行政事务服务， 面向失业职工的就业促进和其他社会保障服务的社会服务 体系。一是要支持社会组织和社区志愿者参与社区管理和 服务。社区居民委员会要积极培育社区服务性、公益性、 互助性社会组织，对不具备登记条件的社区服务性、公益 性、互助性社会组织，要主动帮助办理备案手续，并在组 织运作、活动场地等方面为其提供帮助。社区党组织要加 强对社区各类社会组织的领导，注重培养社区社会组织负 责人。要通过政府购买服务、设立项目资金等途径，积极

引导各种社会组织和各类志愿者参与社区管理和服务，注 重发挥残疾人协会和残疾人专职委员的作用，积极开展助 残服务。鼓励和支持社区居民开展互助服务，使之成为推 进社区居民委员会工作的重要力量。要大力推行社区志愿 者注册制度，建立社区志愿者服务网络，力争用3至5年 的时间，实现社区志愿者注册占居民人口 10%以上的目标。 二是要充分发挥物业服务企业和业主委员会的作用。社区 居民委员会要积极支持物业服务企业开展多种形式的社区 服务，业主委员会和物业服务企业要主动接受社区居民委 员会的指导和监督。要建立健全社区党组织、社区居民委 员会、业主委员会和物业服务企业协调机制，及时协调解 决物业服务纠纷，维护各方合法权益。召开业主大会、业 主委员会会议应当告知所在社区居民委员会，并听取其意 见。三是强化驻区单

位的社区服务责任。建立社区党组织、 社区居民委员会、驻区单位联席会议制度，定期研究资源 共享、社区共建事项。积极推动驻区单位将文化、教育、 体育等活动设施向社区居民开放。推动驻区单位将服务性、 公益性、社会性事业逐步向社区开放，为社区居民委员会 提供人力、物力、财力支持。探索建立驻区单位社区建设 责任评价体系，把驻区单位履行社区建设责任的情况纳入 和谐社区示范单位创建内容，推动共驻共建、资源共享。

六、加强城市社区居民委员会建设工作的领导、指导 和保障

加强组织领导，落实部门责任。要把加强和改进社区 居民委员会建设工作纳入各级党委重要议事日程，纳入各 级政府履行社区管理和公共服务职能的重要内容。乡镇党 委书记要履行好直接责任人的职责，乡镇领导干部要建立 社区居民委员会建设联络点，要将社区居民委员会建设工 作成就作为乡镇政府工作目标管理和年度考核的重要内 容。组织部门在加强社区居民委员会建设中要发挥引领作 用，民政部门要充分发挥牵头指导作用。依托社区居民委 员会开展公共服务的教育、科技、公安、司法、社会管理 综合治理、人力资源和社会保障、城乡建设、文化、卫生、 人口和计划生育、环保、体育等部门要强化职责意识，把 支持和帮助社区居民委员会建设作为为民办实事的重要内 容予以落实。发改、财政、金融、税务、工商等部门要按 各自职能和权限，采取有效政策措施，积极支持社区居民 委员会建设。工会、共青团、

妇联及残联、老龄协会、计 划生育协会、慈善等群团组织要发挥各自优势，积极参与 社区居民委员会建设。

理顺工作关系，转变工作作风。乡镇党委、政府要大 力推进服务型政府建设，改进管理方式和工作作风，履行 好社会管理和公共服务职责。要推行社区公共服务事项准 入制度，凡属于基层人民政府及其职能部门职责范围内的

事项，不得转嫁给社区居民委员会；凡依法应由社区居民 委员会协助的事项，应当为社区居民委员会提供必要的经 费和工作条件；凡委托给社区居民委员会办理的有关服务 事项，应当实行权随责走、费随事转。

建立资金投入机制，落实保障资金。将社区居民委员 会和社区服务中心的工作经费、人员报酬以及服务设施和 社区信息化建设经费等纳入县财政预算。县财政为社区居 民委员会及社区服务中心适度安排工作经费，每个社区居 民委员会及社区服务中心每年安排3-5万元，并建立工作 运行经费增长机制。社区居民委员会的工作经费纳入乡镇 政府银行账户管理，实行专款专用，分账核算，不得挪用、 挤占、截留，并按照财务公开制度公开使用情况，接受居 民监督。

提高社区居民委员会工作人员的待遇。从机关和事业 单位选派并依法当选社区居民委员会成员的，其身份、待 遇和人事关系保持不变；依法当选为社区居民委员会成员 的退休干部、职工，其生活补贴由县人民政府根据情况确 定和安排；高校毕业生、复退军人、下岗失业人员、残疾 人通过参加招聘并依法当选社区党组织和居民委员会成员 的，其待遇原则上不低于当地上年度社会平均工资标准； 其他人员依法当选社区党组织、居民委员会成员和社区专 职工作人员的待遇为2500元/月，所需资金由县人民政府 承担。社区居民委员会工作人员任职期间，按国家有关规 定参加养老、失业、医疗、生育、工伤保险，并为其缴纳 住房公积

金。“五险一金”涵盖在其工资待遇中。

建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调 沟通机制方案：XX社区物业管理实施方案 方案一：社区物业管理实施方案

为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建 与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小 区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活 动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住 宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制 定本方案。 一、 指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照 行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结 合、业主自主管理与社区自治相结合的”三结合\"原则，强 化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖 面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机 制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与 和谐宁南建设。 二、 职责任务

强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照\"重心下移、属地管理\"的原则，建立街道物业管 理办公室领导下的\"两站一中心”物业管理体系，承接市区 物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物 业管理的组织、监管工作，。

1. 街道物业管理办公室职责

会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小 区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区 域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质 量检查考评，物业管理项目交接监管等。

指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并 对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主 大会、业主委员会日常运作。

对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区, 在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服 务中心有偿提供物业基本服务。

协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工 作。 对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房, 或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开 发建设单位整改。

组织建立辖区物业管理的领导机构。

2. 社区居委会职责

指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会 同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会， 并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换 届和新老业主委员会的交接工作等。

监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区 公共

利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意 见。

配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入 到社区综合管理当中。

成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进 行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3.物业管理服务中心职责

负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环 境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、 使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会， 为业主、使用人提供优质服务。

受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的 及时解决。

建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作， 加强老旧小区环境保护宣传工作。

定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时 组织疏通清理，发现问题及时解决。

每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要 措施并及时向有关部门报告。

对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。 按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。 完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1. 已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主 委员

会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培 训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行 考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比 活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规 范运行。

2. 单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负 起物

管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及 其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3. 不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道 物业

管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段 时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务 中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4. 对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅 区属于

政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一 实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定 比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。 加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服 务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以 收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性 循环。二是积极争取

上级部门支持。协助搞好出新小区房 屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条 件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参 与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低 运营成本，提高整体水平。 三、 组织领导

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公， 负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任， 谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站 长由社区主任担任，联系电话：52400834。 四、 机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立” 两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的 事务处理。

1. 街道物业管理矛盾投诉调解站

站长：储德顺 成员：陶芸

2 .街道物业管理应急维修服务站

站长：丁勇 成员：加盟企业

3.街道物业管理服务中心

常务主任：谢洪 成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富 徐长祥周明福

陈杰丁勇 孙子明陶芸徐雅珍干程

4 .社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。 一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施， 履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区\"四位一体 ”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代 表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业 管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物 业管理办公室。 五、实施步骤

1.制定方案阶段

调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管 小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经 验。 落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段

召开领导小组成员及\"两站一中心一小组\"人员动员会。 通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢 长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高 社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展 工作。

3 .全面实施阶段

\"两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民 开展物业服务。 六、工作要求

1. 加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代 社区、

提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明 城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要 意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施， 建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2. 强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力 宣传

实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关 政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等 方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立

物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、 支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3. 明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相 互配

合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物 业管理工作领导机构，建立”一把手”负总责的责任体系， 抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办 公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度， 严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

4. 突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业 管理

的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共 配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点, 自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。 方案二：社区物业服务实施方案

为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境, 争创人民满意城市，特制定本方案。 一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市创建文明满意城市实施 办法》为依据，在巩固文明创建各项成果的基础上，按照\" 居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和\"三先三后”的 工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全 全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服 务的满意度。 二、 服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重 点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几 个方面：

公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、 车辆停放的规范管理。

公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内公共场所、 道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、 门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞 好辖区内的治安巡查。

公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪 池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常 管理和维护。

公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、 施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

其他。其他需要协调解决的物业服务项目。 三、 基本原则

居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部 分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的 基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务以及非 赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服

务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解 决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物 业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际情况，制 定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并 按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发 展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采 用多种模式进行分类分层次管理。

便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民 办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服 务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、 4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同 时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区 环境的满意度。

四、工作任务

按照文明创建的标准和数字化城市管理的要求,把我区 农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计 划。今年实施的10个社区是:观沙岭街道金岭农民安置小 区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴 社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街 道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北 片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安

置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋 海塘农民安置小区西片。 五、 工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定\"三先三后”的工 作思路。

先整治后管理。按照”整治在先，管理长效\"的原则， 对先期实施物业化服务的社区进行”牛皮癣”、绿化设施、 沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的 专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。

先宣传后实施。通过广泛深入的宣传动员，加深居民 对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的 理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业 下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行\"先服务后收费” 低偿服

务原则，先提供优质的服务，让社区居民切实感受到 实施物业服务所带来的好处，再收取一定的服务费，保证物 业服务的正常运转。

六、 组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。 组长： 副组长： 办公室主任： 办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政 局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分 局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事 处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业 化服务的组织机构。 七、 责任分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史 遗留问题；

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作； 区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准； 区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作； 区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作； 区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；

区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质 审批提供支持；

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指 导、支持和配合；

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。 八、 方法步骤 准备阶段

1、 2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破 产企

业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区名单。

2、 3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放 式居

民社区推行物业化服务工作。

3、3月下旬组织召开工作部署会。

实施阶段

1、 4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统 一组

织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治 老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水 等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小 店\"四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水 不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服 务打下基础。

2、 5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。 3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。

考核验收阶段

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全 年绩

效考核的一项重要内容。

2、6月份组织相关社区进行交流讲评。

3、 8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收， 将以

社区实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市 容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改 善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众 是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未达 到85%以上的社区一律要求\"补课\"，不予验收，扣除政府奖 励资金和相应的绩效考核分值。 九、工作要求

高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要意义 推行社区物业服务，是巩固文明创建成果、建设人民 满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜 居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它 作为推进社区城市管理水平、创建文明城区的一个重要抓 手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思 想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象 的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径， 是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快 推进建设人民满意城市的基本要求。

充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业 化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要 明确责任和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分 发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是 要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可 和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社 区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现 服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实责任。各街 道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作责任，要把 责任落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标 准。

全力支持，为顺利实施社区物业化服务提供保障

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工 作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社 区明确经费

10万元，区和街道各安排5万元。区和街道先 期各拿2万元，作

为启动经费，保证社区物业化服务前期 工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动 员广大社区居民积极参与社区物业管理，自觉缴纳相应费 用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合 力要形成。要努力形成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专 业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。 方案三：牌楼街道社区物业管理工作实施方案

为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业 管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社 区居民的生

活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管 理工作实施方案。 一、组织领导 组长：张劲松 副组长：张成兵 成员：幸坤权 骆霞 陈守元

陈联国 黄东方 潘中英 王明 叶平 周君 何永凤 何小燕

领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办 公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管 理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题， 各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调 机构。 二、规划与目标

1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个 物业

管理小区，个；单位型居住区个；目前，各方面尚不 具备条件的小区个。

印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12 个，三类小区4个。

观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个, 三类小区10个。

万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个， 三类小区21个。

石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小 区1个。

太平社区3 0个，其中一类小区5个，二类小区9个， 三类小区16个。

大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个, 三类小区4个。

搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个， 三类小区21个。

袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个, 三类小区11个。

牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个， 三类小区2个。

2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重 要基

础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展， 加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环 境，而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人 居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大 物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管 理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小 区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在XX年底， 逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。

三、 实施步骤

1、制定方案。对社区物业管理工作动员部署。运用墙 报、

黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度， 使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义， 以及给群众带来的切身利益。

3、 抓好试点。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区 为物

业管理的试点社区。

4、 总结推广。总结试点工作经验在各社区加以推广， 试点

中的问题和不足之处加以修正和改进，在具体实施过 程中搞好分类督促指导，推进在我办的全面落实。 四、 主要措施

1、 物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有 关文

件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段 性工作等。

2、 建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委 会主

要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管 理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决 问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各 社区

居委会对推进物业管理工作的情况进行督促检查和评 比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进 行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定 物业管理区域，不积极支

持业主成立业主委员会或配合有 关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期 改正，典型的要予以通报批评或组织处理。 方案四：物业管理实施方案

为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务， 我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。 一管理目标

物业公司本着\"科学规范、竭诚高效、安全文明、持续 发展\"的质量方针，坚持”以人为本”的服务管理念，对小区 物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经 验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理 理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和 高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及 唐山市有关标准，确保业主及使用人综合满意率达到90%以 上。 二管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效 益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则： 服务第一、管理从严的原则

”服务第一\"是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉 承\"以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发， 强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的 服务。”管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维 护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管 理和劝阻，建立严格、周全

的管理制度，实施依法管理、 从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 专业管理与业主自治管理相结合的原则

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理 公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当 尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小 区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持 配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公 约，共同创建文明的办公环境。 物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出 发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使 用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济 积累，以利于更好地为业主及使用人服务。 三管理方法

实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理 公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业 管理硬件环境；

成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化 管理； 在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管 理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的 物业管理队伍；

制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的 物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方 案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务， 开展多元化经营。

建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调 沟通机制方案：XX街道物业工作计划 第1篇：街道物业工作计划

20 xx年，全区物业管理以\"创城和环境综合整治\"为主 线，

以提高行业管理水平和解决物业小区热点难点问题为 落脚点，全面提升行业管理水平及物业服务水平，工作计 划如下： 一、健全管理网络理顺管理体制

一是建立健全\"区物业办-街道物业管理部门-社区居委 会-业委会-物业公司”物业管理网络，各街道要成立物业管 理牵头部门，组织指导本辖区业主大会成立和业主委员会 换届工作，指导、协调社区物业管理工作。年内具备成立 和换届条件的业主委员会要依法组织选举、换届工作，组 织开展1-2次业委会专题培训交流活动，依法选聘物业企 业，确保物业管理网络不缺位；二是按照\"条块结合、重心 下移、属地管理”的原则，逐步推行物业管理定期联席会议 制度，切实调动和发挥街道办事处、社区管理的组织协调 作用，研究处理物业管理中的矛盾和焦点问题，形成职责 明确、部门联动、体制顺畅的管理机制；三是健全”纵横交 织\"的物业监管网络，按照属地化管理原则，将物业管理纳 入

对街道考核，建立由区物业办、街道办事处、社区居委 会、业主委员会组成的物业管理纵向监管网络，指导业委 会依法领导监督物业管理工作，建立横向监管网络。 二、加强行业监管力度提升行业服务水平

一是积极开展”达标创优”活动。对全区住宅小区实施 分类管理，将住宅小区划分为”示范类、达标类、整改类\" 三类服务层次，并对各类小区采取挂牌公示，在物业服务 大厅设置\"笑脸、哭脸\"公示牌,对\"示范类\"和”达标类\"小 区要加强督促指导，确保此类小区的服务标准不降低，保 持较高的业主满意度，对整改类小区要组织企业进行专项

的学习、整改，限定期限提高档次等级；二是以\"示范项目 ”为平台，抓点、带面适时组织一至二次物业管理分类现场 会，年内要在区内树立4个示范点，组织全区物业项目经 理及从业人员开展岗位轮训活动，带动和提高从业人员专 业技能和职业素养，提升行业整体服务水平；三是规范物 业服务项目招投标程序，推行物业项目公开招投标制度， 促使物业企业以优取胜，培养区内品牌企业，年内力争使 两家企业提升资质等级，树立品牌优势；四是加强对物业 公司资质动态监管，严格市场准入与退出机制，对服务水 平低、以及服务不到位投诉多，不符合经营服务条件的物 业公司采取取消招投标资格、降低或撤销资质等级、责令 退出市场的处罚措施；五是结合”达标创优\"活动建立物业 企业考核制度，开展物业企业质量满意度调查活动，每半 年向小区业主开展

一次问卷调查，对调查情况进行通报并 记入对物业企业考核成绩，抓好对物业企业的督促整改， 提高群众满意度，降低物业投诉率。 三、抓好旧小区改造整合改善居民生活环境

一是继续对旧小区实施综合改造。会同城阳街道办事 处对华城路旧小区及部分零星楼座制定合理的改造整治方 案，完善配套旧小区设施，协调供电部门实施用电\"一户一 表”改造，做到改造一个、完善一个，为居民创造良好的生 活环境；二是对已完成改造任务的海棠苑小区、华城路二 小区、三小区安泰居北区等四个旧小区研究制定合理的整 合方案，采取划片管理，实现一个区域成立一个业主委员 会，选聘一家物业企业实施统一、规范管理；三是积极会 同街道办事处组织指导旧小区物业管理工作，针对旧小区 收费标准低的现实状况，研究出台相应政策，制定合理的 管理方案，解决阻碍我区物业行业发展的瓶颈问题，切实 提升小区综合环境及管理水平，为创建全国文明城市做好 保障。

四、建立部门联动监管机制保证新建项目配套完善 一是做好规划建设的提前介入，及时了解新建项目规 划设计的各项配套细节，对项目的规划建设标准、公共设 施配套、产权归属、验收移交等各类问题做到全程跟踪， 及时发现问题，及时提出改进建议；二是建立在项目规 戈叭 施工、移交过程中与规划、开发、房产、建管、城管 执法等部门的联动机制，定期召开联系会议研究解决设计 不合理、施工中扰民、配套不落实等实际问题；三是严把 物业审批及承接验收关，按标准预留物业管理

用房，严格 执行房屋预售前物业审批流程，建设项目竣工验收合格后 监督建设单位按照国家有关规定和物业买卖合同的约定， 移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐 全的物业；四是严把新建项目物业公司入驻关，抓好物业 公司入驻前的人员设置、培训管理、服务形象、物品计划

及办公场所准备等各环节，做到高起点管理，高水平服务， 为后期实施物业管理打下坚实基础。

五、及时高效处置物业投诉建立投诉回访跟踪机制 一是建立健全物业投诉处置执行网络，物业办做好协 调督办工作，督促物业公司抓好整改落实，各物业公司、 物业项目明确一名联络人，确保联络及时，处置问题高效； 二是建立物业投诉处置工作流程，明确投诉处理时限和处 罚措施，将物业投诉处置情况纳入到对街道和物业公司的 考核内容；三是建立物业投诉定期通报、分析、预警机制， 高度关注网络、新闻媒体等各类舆情信息，有针对性的做 好回复、宣传、解释、沟通工作，对物业公司做好预防性 督促检查，及时督促整改；四是结合行业培训，就常见投 诉问题做好政策依据梳理、规范回访要求、避免矛盾扩大； 五是建立投诉回访跟踪机制，保证投诉问题处置及时、回 访到位，适时跟踪督办回访，避免造成重复投诉，降低物 业投诉率。

第2篇：街道物业工作计划

20xx年，贝森路社区物业管理工作坚持以《四川省物 业管理

条例》、《成都市物业管理条例》为指导，以创建和 谐物业为目的，紧紧围绕社区中心工作，进一步规范物业 管理活动，为创建平安社区作贡献。 一、加强学习宣传

进一步加强《四川省物业管理条例》、《成都市物业管 理条例》的学习，利用上级部门组织的培训和学习机会， 熟练掌握条例的各项规定及各种会议程序，利用制定预案、 换届选举、成立业主委员会、文化教育等活动，加大宣传 力度，使物业服务企业、业主委员会熟知条例内容，增强 依法办事意识，增强广大业主参与管理和监督职能，把条 例贯穿到物业管理活动的各个环节。 二、 健全物业管理网络

进一步健全物业管理网络，形成由区房管局-办事处- 社区-业主委员会-物业服务企业-业主一体的物业管理网络, 便于随时掌握各个环节情况，为协调、处理物业纠纷及办 理物业事项提供及时可靠的信息。

建立健全各小区物业基本构成明细。 三、 做好各项管理活动

根据《四川省物业管理条例》，积极指导业主委员会做 好协调处理各类物业纠纷，及时化解矛盾维护业主利益。

协助办事处组织召开天合凯旋城、21世纪花园1期成 立首届业主大会。并做好资料积累工作。

指导业主委员会做好选聘物业、换届选举， 做好各类备案资料

的初审工作

进一步完善物业管理企业、业主委员会各类资料、档 案以及各类物业活动登记统计工作。

按计划完成房屋专项维修资金紧急使用预案 第3篇：街道物业工作计划

我街道在20xx年的物业管理工作中，计划重点做好以 下几点工作：

1、 组织辖区内物业公司经理街道物业办工作人员，全 面系

统的进行学习，提高自身素质，提高管理水平，促进 辖区物业工作上水平。一是计划每季度组织一次物业经理 理论学习培训班，学习国务院、山东省、青岛市《物业管 理条例》及相关法律法规，计划聘请区物业处及名家名师 前来授课、辅导，然后进行闭卷考试，将每次的考试成绩 进行书面通报，并将成绩列为考核内容之一，以充分调动 大家学习的自觉性；二是计划每半年组织一次外出观摩学 习，到名楼盘、名小区现场体验星级服务水平，邀请名师 现场讲解服务技巧、服务流程，以开阔眼界，通过学习， 找出差距，不断完善，全面提高。

2、 继续贯彻执行青开城委办发【20xx】2号文件精神， 结

合辖区实际，认真抓好辖区内物业服务企业在国家法律 法规规定范围内所实施的物业管理行为的监督考核。对在 企业管理、安全巡查、绿化养护、环卫保洁、设施设备管 理、房屋管理与维修养护方面做重点督查。一是对辖区内 的各物业小区继续采取日巡查、

周通报、月考评的物业管 理常规运行机制进行管理；我们计划将辖区内的近40个小

区划分成3个管区，由街道物业办的3名工作人员任管区 负责人，将任务分解、责任落实到人；二是对在巡查中所 发现的问题，进行跟踪整改，与管区负责人的利益挂钩； 对超期整改者，将加倍扣分，并进行通报批评；通过对各 物业的严格考评管理，使之步入健康发展的轨道。三是抓 焦点、热点、难点问题，重点解决受理市长、区长公开电 话转办单，认真办理业主投诉电话，确保投诉电话2 4小时 畅通；对突发事件、急需办理的事项，要求小区物业负责 人15分钟内到现场，需经理到场的事项，要求经理30分 钟内到现场，真正做到急为业主所急，想为业主所想，办 为业主所需，为创建和谐社区而努力。

3、 20xx年居民楼院环境综合整治工作是重点，我街道 将加

大投入继续对辖区内居民住宅小区进行集中整治，着 力打造精品示范小区、亮点小区。

4、 组织、指导辖区内业主大会成立，选举产生业主委 员会

及业主委员会换届工作。对符合条件的小区全部进行 业主大会的成立工作，选举产生新的业主委员会，及时搞 好业主委员会的换届工作。

第4篇：街道物业工作计划 一、指导思想

以\"xx大”精神和全面构建和谐社会要求为依据，以”三 个

代表”重要思想为指导。认真贯彻落实《市物业管理条例》 以下简称《条例》切实抓好物业管理工作的规范化建设， 促进物业管理健康有序发展，为我区经济发展作出积极贡 献。 二、 总体目标

使物业管理水平得到提高，通过深入开展物业管理活 动。行业功能逐步健全，管理机制效果明显，物业管理规 范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐。 三、 主要工作任务

大力宣传物业管理政策法规。以《条例》宣传为突破 口。宣传物业管理政策法规。条例》宣传活动要贯穿全年, 通过实施\"物业管理政策法规进小区”计划、举办《条例》 知识竟赛、开展\"共创和谐社区\"征文、演讲赛等宣传活动, 扩大覆盖面，增强感染力，使物业管理的政策法规进入行 业内部，进入百姓家庭。

着力优化物业管理市场环境：一是培育健康的物业管 理市场。为物业管理提供良好的基础条件。抓好以动态考 核为主的行业管理，严格市场准入，坚持升优汰劣。加强 对物业服务收费价格体系的监督，实现以质论价、质价相 符；二是抓好企业自律和诚信服务，建立激励机制，广泛 开展管理机构、物业企业、住宅小区、员工达标创优活动。 拓宽物业企业管理人员培训渠道，改善素质结构，提高服 务技能，塑造良好形象；三是抓好社区管理和物业管理的

一体化建设，加强社区文化建设，提升居民的精神境界； 四是加

强社区民主建设，切实保证业主履行管理责任。区 房管局、各镇办要积极指导物业小区业主委员会的组建及 运行工作，加强对业主委员会的监督管理。建立区、镇办、 社区三级预警机制，镇办和社区负责依法调解本辖区内的 物业管理纠纷，做到快速有效，无越级上访，重访率不超 过 20%。

建立社区、小区业主委员会、小区物业服务企业协调 沟通机制方案：XX物业服务管理调研报告

物业公司整改情况报告该怎么写呢？以下是小编为大 家收集的2篇物业服务管理调研报告。感兴趣的朋友一起 来看看这篇由资料站为您提供的文章。 物业服务管理调研报告1~

了深入贯彻市十五次党代会精神，促进我市物管企业 和相关产业发展，加快推进宜居、繁荣、和谐满洲里建设， 市委政研室调研组，于20xx年xx月9 0-10日，先后走访 了 XX、XX、XX和

xx园等四家大中型物管企业，与企业负 责人进行了深入的分析和

探讨，并同市物业市场监管处及 合作区、互贸区物业办的负责同志进行了座谈，认真了解 我市物业发展现状、面临的实际困难以及如何进一步提高 物业服务水平、促进物业产业发展的意见建议。现将调研 情况总结报告如下： 一、我市物业服务行业现状

我市物业行业起步于XX年。目前，全市具备物业服务 资质企业共有24家，其中国家一级1家；二级资质2家， 自治区级

三级资质企业4家；外地驻满分公司4家；在我 市以开展住宅物业管理为主的企业16家。物业服务企业从 业人员目前为846人，其中安置下岗人员35人。现有业主 委员会33个，业主委员会委员157人。全行业从业人员虽 然数量逐年增加，但综合素质普遍较低，且物业服务行业 人员年均收入原低于社会最低工资标准。

目前，我市合作区、互贸区共有小区167个，推行物小区100个，物业公司管理总建筑面积万平方米。95个，总面积万m

业管理其中住宅项目